Как оформить договор дарения доли в квартире?

Договор дарения доли квартиры

Для того, чтобы обеспечить близкого человека (как правило, родственника) жилплощадью, многие обращаются к процедуре оформления договора дарения доли в квартире. В результате произойдет юридическое отчуждение недвижимости. Эта процедура считается относительно простой, но и у нее есть ряд нюансов. Подробнее о передаче доли квартиры в порядке дарения – в данной статье.

Основные условия дарения доли в квартире

Договор дарения обладает одним важным плюсом и одним серьезным минусом.

Плюс — выгода для одариваемого лица, которое вносит сравнительно небольшой налог и обязуется внести государственную пошлину.

Минус — высокий риск для дарителя. После того, как договор составлен, оформлен и зарегистрирован в Росреестре, прежний владелец теряет все права на недвижимость.

Юридически, для получения права на жилплощадь, к одаряемому предъявляются не самые строгие требования. В первую очередь, даритель должен обладать правом устанавливать время вступления договора в силу. Для этого договор дарения регистрируется, в соответствии с частью 2, статьи 574 Гражданского Кодекса РФ.

Обычно договор дарения заключается между близкими родственниками. Поэтому, согласно ГК РФ, согласие от остальных собственников долей квартиры для оформления дарственной не требуется.

К близким родственникам относятся:

  • Родители.
  • Дети. И не только родные, но и приемные.
  • Бабушки и дедушки.
  • Братья и сестры со стороны любого из супругов.

В отношении налогообложения – все сделки, заключаемые между близкими родственниками, на сегодняшний день не облагаются налогами (это указано в пункте 18.1, статьи 217 Налогового Кодекса РФ).

Касательно нотариального заверения – при стандартных условиях, когда дарственная оформляется на целую квартиру, оно не требуется. Но если передается доля помещения, придется обращаться к нотариусу.

Теперь касательно типов условий договора дарения доли в квартире. Существует два типа:

  • Существенные. По статье 432 Гражданского Кодекса РФ основным из существенных условий является предмет договора. Кроме него, выделяют:
    • информацию о предмете договора: наименование, параметры, адрес, кадастровый номер и т. д.;
    • имущественные права;
    • освобождение от выполнения имущественных обязательств;
  • Дополнительные. Эти условия выполняют роль страховки от неоговоренных ситуаций и нежелательных последствий. К ним относятся:
    • срок перехода прав на подаренную долю в квартире;
    • основания возврата недвижимости дарителю;
    • информация в отношении третьих лиц, участвующих в «сделке»;
    • основания появления прав у наследников одаряемого (описано в статье 581 ГК РФ).

Требования к недвижимости

Чтобы можно было подарить долю квартиры близкому родственнику, она должна соответствовать ряду критериев.

Перечень требований включает:

  • Передаваемая недвижимость – жилая (с промышленными помещениями совсем другая ситуация).
  • Даритель, в момент регистрации договора, жив. В противном случае действительно только завещание.
  • Передаваемая доля в квартире принадлежит дарителю.
  • Недвижимость свободна от притязаний третьих лиц, не является объектом залога или запрета на передачу/продажу.

Особенности дарения доли квартиры несовершеннолетнему

Случаи, когда доля в квартире является подарком несовершеннолетнему – не редкость. В целом, процедура аналогична стандартной, однако требуется обязательное нотариальное заверение договора. Это гарантирует соблюдение прав ребенка.

Кроме того, со стороны ребенка рекомендуется присутствие совершеннолетнего представителя (опекуна или родителя). Последний также предоставляет свое удостоверение личности и указывает свои паспортные данные в тексте соглашения.

Регистрация договора и налог

Договор дарения доли квартиры – слишком ценная «цель» для многих мошенников, поэтому важно убедиться в законности оформляемой сделки. Для этого соглашения обычно заверяются у нотариусов. Хотя подобное заверение не обязательно для дарственной на целую квартиру, к нему можно прибегнуть в качестве страховки. А когда дарится доля в жилом помещении – процедура нотариального заверения становится обязательной.

Также требуется зарегистрировать дарственную в Росреестре. Для этого оформляется соответствующее заявление и подается вместе со всеми необходимыми для сделки документами.

Размер налогообложения для договоров дарения, в целом, меньше, если сравнивать с завещанием, процессами купли-продажи или приватизации. Если дарить долю в квартире лицу, которое не является родственником дарителя, то одаряемый должен выплатить 13% от стоимости получаемой недвижимости. Родственники от этой выплаты освобождаются.

Кроме того, при регистрации договора все заявители должны вносить государственную пошлину в размере 2 тысячи рублей.

Сопутствующие документы

Оформляя договор дарения доли квартиры, без дополнительных документов не обойтись. Они подтверждают не только право граждан на осуществление данной операции, но и являются гарантией защиты их прав в случае судебного разбирательства.

Перечень документов, необходимых для оформления договора доли дарения квартиры:

  • Паспорта сторон. Если возраст одаряемого младше 14 лет, то взамен подается его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей. Если же возраст одаряемого от 14 до 18 лет, то подается и его паспорт, и паспорт одного из родителей.
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (предоставляются дарителем):
    • Свидетельство о регистрации права собственности.
    • Бумажная выписка из ЕГРН.
  • Договор основания, согласно которому даритель является собственником квартиры или долей в ней. Если изначально жилплощадь была куплена или приватизирована, то в роли такого документа выступает договор купли-продажи или приватизации соответственно. Если получена по наследству – свидетельство о наследстве.
  • Технический паспорт на жилплощадь от дарителя. Он заказывается или в БТИ, или в МФЦ.
  • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги дарителя. Требуется в случае, если помещение было приобретено в браке, но оформлено только на одного из супругов.
  • Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах на жилплощади. Даритель получает ее в паспортном столе.

Образец и бланк договора

Здесь можно скачать бланк договора дарения доли квартиры, или заполнить его онлайн.

Содержание договора дарения

Для правильного оформления дарственной, необходимо знать, какие пункты в ее содержании должны присутствовать всегда. Типовая форма документа отсутствует, однако есть общие рекомендации по ее составлению.

Стандартное содержание договора дарения:

  1. Предмет.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Государственная регистрация.
  4. Ответственность сторон и форс-мажорные обстоятельства.
  5. Разрешение споров.
  6. Прочие условия.
  7. Реквизиты и подписи сторон.

Далее необходимо подробнее рассмотреть каждый из перечисленных пунктов.

Предмет дарственной

Предмет договора дарения доли квартиры 1Предмет договора дарения доли квартиры 2

Без этого пункта договор не считается действительным. В нем описывается адрес и площадь передаваемой доли квартиры, ее состояние, наличие/отсутствие ремонта и другие ключевые параметры.

Также в первом пункте обязательно требуется указать, что даритель является владельцем передаваемой жилплощади, и она не заложена и не приобретена в кредит, который еще не выплачен до конца.

С учетом того, что передается только доля квартиры, даритель должен оповестить одаряемого о других собственниках недвижимости. Наконец, к дарственной прилагается акт приема-передачи доли квартиры.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон дарственной

В процедуре дарения квартиры как у дарителя, так и у одаряемого есть ряд обязательств и прав.

Права и обязанности дарителя:

  • Даритель обязан передать одаряемому соответствующую долю в квартире.
  • Даритель имеет право:
    • Потребовать от одаряемого возмещения ущерба, причиненного ему отказом принять долю.
    • Отменить дарение в соответствии с основаниями, перечисленными в статье 578 ГК РФ.

Права и обязанности одаряемого:

  • Одаряемый обязан:
    • При отмене дарственной — вернуть полученную долю квартиры;
    • Осуществлять эксплуатацию и ремонт своей доли квартиры, а также участвовать в расходах, связанных с техобслуживанием и ремонтом дома в целом;
  • Одаряемый имеет право отказаться от дара (в устной форме — до подписания соглашения, в письменной — после подписания).

В остальном даритель и одаряемый обладают равными правами и обязанностями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Государственная регистрация

Регистрация дарственной 1Регистрация дарственной 2

Дарственная обычно начинает действовать с момента ее подписания сторонами соглашения. Все расходы на государственную регистрацию оплачиваются одной из сторон, по обоюдному решению, принятому в течение составления договора.

Начало действия означает, что процесс инициирован. Но право собственности на долю в квартире, как правило, переходит через 10 дней после официальной регистрации документа в Росреестре.

Ответственность сторон и форс-мажорные обстоятельства

Ответственность дарителя и одаряемого и форс-мажоры

Как правило, даритель и одаряемый могут привлекаться к ответственности, в соответствии с действующим законодательством РФ. Но за незначительные нарушения, если они произошли в результате форс-мажорных обстоятельств, стороны ответственности не несут. Это происходит при условии, что другая сторона была своевременно извещена о возникших затруднениях. Причем извещение должно содержать документы и справки, подтверждающие возникновение форс-мажора (если это не «громкое» общеизвестное событие).

Примеры затруднений:

  • Невозможность вступить во владение недвижимостью из-за проблем с транспортом (плохая погода для самолетов, разрушенные дороги для машин и поездов).
  • Повреждения доли квартиры, связанные с природными катаклизмами или несчастными случаями, к которым даритель не имеет отношения.
  • Утеря правоустанавливающих документов на квартиру, в результате любого форс-мажора.

Когда форс-мажор затягивается на период более двух месяцев, необходимо провести дополнительные переговоры, чтобы найти альтернативный выход из сложившейся ситуации. Продлить крайний срок передачи жилплощади или найти другого временного владельца — примеры выходов.

Среди форс-мажоров выделяются:

  • Вооруженные конфликты.
  • Несчастные случаи.
  • Природные катаклизмы.
  • Промышленные аварии крупных масштабов.

Разрешение споров

Разрешение споров между дарителем и одаряемым

В случаях, когда даритель или одаряемый (умышленно, или по недомыслию) нарушает условия договора дарения доли квартиры, стороны должны стремиться разрешить конфликт путем переговоров. Досудебное урегулирование споров всем экономит немало времени и средств — не потребуется обращаться за услугами юристов и участвовать в длительных судебных заседаниях.

Но если решить конфликт переговорами не получилось, то одна из сторон инициирует судебное разбирательство, отправив в соответствующие инстанции исковое заявление и уведомив вторую сторону о принятом решении. Порядок разрешения споров в таком порядке устанавливается действующим законодательством РФ.

Прочие условия

Прочие условия договора дарения

Пункт регулирует порядок внесения изменений в договор дарения доли квартиры, указывает на число необходимых экземпляров (три: по одному дарителю и одаряемому, и один в Росреестре).

Если возникает необходимость изменения текста уже составленного документа, то к нему оформляется дополнительное соглашение. Его также требуется составить в трех экземплярах и подписать. Количество дополнительных соглашений не ограничено.

Реквизиты и подписи сторон

Реквизиты и подписи сторон дарственной

Последний ключевой пункт. В нем одаряемый и даритель указывают свои паспортные данные и подписываются, подтверждая свое согласие с условиями сделки. Важно внести всю информацию без ошибок, иначе договор может быть признан недействительным.

Основания для признания сделки недействительной

Несмотря на тот факт, что договор дарения доли квартиры трудно оспорить, такая возможность сохраняется. Далее рассмотрены случаи, когда это возможно.

Основания для признания заключенной сделки недействительной:

  • Даритель оформил и подписал документ под давлением (физическим или психологическим) или в результате мошеннических действий со стороны одаряемого — то есть был введен в заблуждение.
  • В договоре дарения отсутствует описание предмета дарения.
  • Дарители, согласно тексту договора — недееспособные или несовершеннолетние граждане.
  • Отсутствует государственная регистрация.
  • Одаряемый — государственный служащий, работник медицинской организации или образовательного учреждения (для случаев, когда даритель не является его родственником). Этот вопрос подробнее раскрыт в статье 575 ГК РФ.
  • Сделка совершена после смерти дарителя, а одаряемый в его завещании не упомянут.
  • Дарение прикрывает реальную сделку купли-продажи. Часто применяется мошенниками, желающими снизить расходы на налоги и получить большую прибыль.
  • Даритель — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, признанное банкротом в течение полугода от момента заключения договора.
  • Даритель не является реальным владельцем жилплощади. Классическая схема мошенников — заключить договор дарения с третьим лицом за минимальную плату, пока настоящие владельцы в длительной командировке или отпуске.

Важно помнить — договор дарения доли квартиры «интересен» для мошенников, поэтому оформлять его рекомендуется только на имя ближайших родственников или друзей, с минимальным участием в процедуре третьих лиц.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here