Как правильно составить договор аренды нежилого помещения?

Аренда нежилого помещения

Большинство предпринимателей, готовясь открыть свое дело, начинают с поиска подходящего помещения. Жилплощадь для этих целей не подходит, поэтому объектом поиска является нежилое помещение. Но даже найдя подходящий вариант, нужно позаботиться о том, чтобы договор аренды был правильно составлен. Это позволит избежать ряда неприятностей в будущем. Подробнее об особенностях оформления и содержания договора аренды нежилого помещения – в настоящей статье.

Особенности заключения соглашения

Первое, что надо знать о соглашении любого типа – кто является участниками, и каковы главные особенности документа.

По договору аренды нежилого помещения владелец помещения обозначается как «Арендодатель», а тот, кто арендует эту недвижимость – «Арендатор».

В большинстве случаев соглашение заключается между двумя юридическими лицами. Подобное «сотрудничество» организаций очень распространено. Но бывает, что заключается договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом. В этом случае арендатор чаще всего – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Арендодатель, теоретически, может быть физическим лицом, но тут имеется масса «подводных камней», и заключать такую сделку без консультации юриста не рекомендуется.

Ключевые пункты договора аренды нежилого помещения:

  • Предмет.
  • Порядок передачи помещения.
  • Обязательства и ответственность сторон.
  • Порядок оплаты.
  • Срок действия соглашения.
  • Реквизиты сторон.
  • Дата и подпись.

Договор оформляется в двух экземплярах минимум. Один остается у арендодателя, второй передается арендатору. При участии третьих лиц, заверенные копии документа могут быть переданы и им.

В аренду могут быть оформлены:

  • офис;
  • здание;
  • стена или крыша здания (обычно арендуется для наружной рекламы);
  • часть нежилого помещения (но ее необходимо индивидуализировать).

Содержание типового договора аренды нежилого помещения

В большинстве случаев рекомендуется нанять квалифицированного юриста, который будет доверенным при оформлении простого договора аренды. Это гарантирует правильность проведения процедуры, но увеличивает расходы будущего предпринимателя.

Типовая форма договора аренды нежилого помещения включает следующие пункты:

  1. Общие положения.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Платежи по договору.
  4. Ответственность сторон.
  5. Срок действия документа.
  6. Форс-мажорные обстоятельства.
  7. Расторжение договора.
  8. Заключительные положения.
  9. Приложения к договору.
  10. Реквизиты сторон.

Краткая форма документа почти аналогична типовой, но в ней обычно отсутствуют пункты с дополнительными условиями и форс-мажорными обстоятельствами. Остальные пункты обязательны. Некоторые из них требуют более подробного рассмотрения.

Предмет договора

Предметом данного соглашения является нежилое недвижимое имущество, передаваемое арендодателем арендатору во временное владение на определенный отрезок времени.

В соответствующем пункте должно присутствовать описание объекта, арендуемая площадь, размер ежемесячной оплаты и другие соответствующие параметры. Описание наиболее важно, поскольку, если арендуется часть помещения или часть стены для рекламного баннера — могут возникнуть недоразумения.

Порядок передачи помещения

Для того, чтобы осуществить передачу нежилого помещения в аренду по соответствующему договору, нужно строго соблюдать выверенный законодательством порядок.

Процедура сдачи недвижимости в аренду состоит из следующих этапов:

  1. Передача арендатору для ознакомления правоустанавливающих документов на помещение, являющееся предметом договора.
  2. Передача арендодателю для ознакомления документации, которая подтверждает компетенцию арендатора.
  3. Определение деталей соглашения: срок действия, возможность проведения ремонта, установки модификаций и т. д.
  4. Когда стороны приходят к соглашению — документ подписывается (обязательно нужно указать дату подписания).
  5. Если в соглашении фигурируют относительно крупные суммы и площади арендуемого помещения — вся используемая документация регистрируется.
  6. Помещение переходит арендатору во временное владение.

Права и обязанности наймодателя

Обязанности арендодателя

Права арендодателя

Главная задача арендодателя — предоставить съемщику помещение. Это очевидно. Но имеются и нюансы, касательно прав и обязанностей наймодателя.

Арендодатель обязан:

  • Предоставлять арендатору помещение в качественном состоянии, в соответствии с условиями договора.
  • Имущество, выданное нанимателю, должно быть передано вместе со всем необходимым инструментарием и документацией.
  • Дать доступ к арендованному имуществу на срок, указанный в договоре.
  • При наличии прав третьих лиц на арендованное имущество, поставить об этом в известность арендатора.
  • При необходимости — перед передачей имущества провести его капитальный ремонт.

Арендодатель имеет право:

  • Требовать от нанимателя своевременного внесения оговоренной в договоре аренды платы.
  • Забирать обратно помещение после истечения срока действия документа.
  • Досрочно расторгать договор, если арендатор использует арендованное пространство не в соответствии с оговоренными условиями или назначением помещения.

Права и обязанности квартиросъемщика

Арендатор обязанПрава арендатора 1Права арендатора 2

У нанимателя съемного помещения так же есть определенные права и обязанности по договору аренды. И он заинтересован как в знании первых, так и в соблюдении последних.

Арендатор обязан:

  • Использовать арендованное имущество только в соответствии с условиями договора или назначением помещения.
  • Использовать арендованное помещение только самостоятельно (субаренда возможна с разрешения арендодателя).
  • Своевременно оплачивать аренду.
  • Содержать арендуемое помещение в исправном состоянии и, при необходимости, проводить текущий ремонт.
  • Вернуть объект аренды после истечения срока действия договора.

Арендатор имеет право:

  • Требовать от владельца недвижимости передать ее во владение после подписания договора.
  • Требовать уменьшения арендной платы, если состояние арендованного помещения сильно ухудшилось.
  • Получать прибыль с арендованного помещения, если иное не указано в договоре.
  • Впоследствии выкупить помещение, если это предусмотрено соглашением.

Сдавать объект аренды в субаренду, если имеется разрешение от первоначального владельца. Важно учитывать, что срок субаренды не может превышать срок аренды, и права субарендатора ограничиваются рамками прав арендатора.

Платежи и расходы

Оплата аренды

Оплата аренды является ключевым вопросом для большинства арендодателей и арендаторов. Причем речь идет не только о сумме оплаты, но и способе внесения средств и порядка осуществления выплат.

Как правило, оплата должна вноситься раз в месяц. Другие временные промежутки отдельно оговариваются сторонами соглашения.

Далее — способы внесения оплаты. Некоторые «по старинке» прибегают к передаче наличных средств, но у этого способа есть ряд минусов. В первую очередь — трата драгоценного времени. Поэтому все чаще арендаторы с арендодателями при составлении договора аренды устанавливают порядок оплаты через электронный кошелек или банковскую карту. Это позволяет решать финансовые вопросы с минимальными затратами времени.

Также весьма распространен договор с обязательным депозитом, поэтому следует разобраться, что этот документ представляет из себя.

Во-первых, депозитов существует два вида: страховой и гарантийный. Их очень часто путают, но различия существенны. Страховой депозит предназначен для погашения возможного ущерба арендованному помещению/имуществу. Тогда как гарантийный депозит используется для погашения задолженности за один месяц аренды, если арендатор просрочил платеж.

Во-вторых, собираясь оформить договор с любым из обозначенных депозитов, нужно обсудить это с другой стороной соглашения и внести в документ соответствующий пункт. На процессе регистрации договора это не скажется (правило о необходимости регистрировать соглашение при заключении его на срок от 1 года сохраняется).

Ответственность сторон

Ответственность сторон

Данный договор является двусторонним, и, как было описано выше, обязывает каждую из сторон к соблюдению определенных требований. Также, арендатор и арендодатель, на весь период действия договора считаются должниками друг перед другом.

Перечень обязательств приведен выше. А в данном пункте нужно рассмотреть, какого характера может быть ответственность за их несоблюдение.

Если арендатор или арендодатель нарушают условия договора аренды нежилого помещения, то они привлекаются к административной ответственности. Это означает необходимость выплаты компенсации пострадавшей стороне (как правило, с последующим расторжением соглашения).

Для защиты прав арендатора предусмотрены следующие меры:

  • Бесплатное устранение не оговоренных в соглашении недочетов помещения, или снижение размера арендной платы.
  • Возмещение расходов, если устранение не оговоренных в соглашении недочетов было проведено за счет нанимателя (или удержание соответствующей платы для внесения взносов за аренду).
  • Досрочное расторжение договора.

Для защиты прав арендодателя предусмотрены следующие меры:

  • Выплата компенсации за просроченные платежи (обычно, после 2-3 просрочек).
  • Получение компенсации за несвоевременную оплату арендатором коммунальных платежей.
  • Возмещение расходов, если арендатор провел перепланировку помещения, не поставив в известность наймодателя.
  • Все размеры штрафных санкций и пеней или определяются в судебном порядке, или указываются в тексте соглашения.

В редких случаях, если любая из сторон договора допустила серьезное нарушение условий документа, то ее могут привлечь даже к уголовной ответственности. В отношении нежилых помещений наиболее часты случаи мошенничества со стороны как арендаторов, так и арендодателей.

Срок действия

Срок действия соглашения

Вопрос продолжительности действия договора аренды регулируется статьей 190 ГК РФ.

Начало и окончание срока аренды может определяться:

  • датой;
  • временным отрезком;
  • конкретным событием, наступление которого неизбежно, например:
    • ликвидацией юридического лица;
    • началом реконструкции помещения;
    • запланированным изменением юридического адреса организации.

В некоторых случаях, при заключении договора аренды, его действие распространяют на ранее оформленные отношения. В этом случае все обязательства, равно как и срок действия договора, все равно исчисляются от указанной в документе даты, даже если они были перенесены из предыдущего документа (включая прежний договор аренды).

Пролонгация и прекращение

Для большинства предпринимателей весьма актуален вопрос пролонгации срока договора. Если предприятие начало себя окупать, и место уже «отработано», закрываться и переезжать мало кому из арендаторов хочется. Отсюда возникает необходимость продления соглашения с арендодателем.

Итак, при каких условиях возможно продление срока действия аренды?

Первое — когда обе стороны соблюдают свои условия и не подают заявление на расторжение сотрудничества. В этом случае соглашение продлевается на аналогичный срок.

Второе — если возможность продления на определенный срок была оговорена непосредственно в тексте договора.
Однако распространены и случаи, когда происходит досрочное прекращение договора.

Это возможно или по условиям соглашения, при наличии соответствующих пунктов в тексте документа, или по инициативе любой из сторон. Во втором случае у арендатора/арендодателя должны быть веские причины для досрочного прекращения договора, и он обязан уведомить противоположную сторону о принятом решении минимум за месяц.

В отношении возврата депозита важно учитывать, что это проводится в обязательном порядке, если сумма не была потрачена и иное не оговорено условиями договора аренды.

Дополнительные условия

Данный пункт в договоре аренды нежилого помещения не обязателен, но присутствует почти всегда. В нем указываются:

  • Условия изменения договора.
  • Условия повышения аренды.
  • Данные третьих лиц.
  • Приложения к договору (акты приемки, дополнительные соглашения о продлении срока действия и т. д.).
  • Другая дополнительная информация.

Реквизиты сторон

Реквизиты сторон

При заключении соглашения, арендатор и арендодатель должны быть уверены в своем партнере, особенно в условиях современного «расцвета» мошенничества. Во многом, по этой причине в любой документ вносятся персональные данные участников сделки.

Необходимые для внесения реквизиты сторон (зависят от юридической характеристики участников):

  • Наименование/ФИО;
  • ИНН/КПП;
  • Расчетный счет;
  • Название банка;
  • БИК;
  • Корреспондентский счет.

Подписи и дата

Последняя составляющая любого договора, в том числе и аренды нежилого помещения — с подписями сторон и датой подписания документа. Пока эти поля не заполнены, соглашение не имеет юридической силы и не считается действительным.

Образцы и бланки

Здесь можно скачать или заполнить онлайн договор аренды нежилого помещения.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here