Договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку

Абсолютное большинство родителей стремятся обеспечить своему ребенку максимально безбедное будущее. Поэтому процедура дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку сегодня не редкость (особенно в условиях программы «материнский капитал»). Но для ее проведения нужно, в частности, правильно составить соответствующий договор. Информация по этому вопросу — далее в статье.

Особенности дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку

В первую очередь следует отметить, что, в соответствии с действующим законодательством РФ, ребенок в возрасте до 14 лет не может выступать в качестве дарителя недвижимого имущества. Однако он может принимать в дар, вне зависимости от возраста.

Но, пока ребенку не исполнится 14 — вместо него во всех сделках выступают его родители или опекуны. В определенных случаях, вместо ребенка может выступать доверенное лицо, представитель от органов опеки. А уже после 14 лет ребенок получает право ставить собственную подпись в дарственной, но на это требуется согласие его родителей.

Процедура дарения является безвозмездной — это факт. Следовательно, даритель не имеет права требовать от одаряемого материального вознаграждения в любом размере. Но он может установить конкретные ограничения на вступление во владение, например:

  • после окончания обучения;
  • после свадьбы;
  • по достижении определенного возраста (как правило — совершеннолетия);
  • после трудоустройства;
  • после выполнения других условий.

Дарение может осуществляться не только родителями или близкими родственниками несовершеннолетнего гражданина (хотя это — наиболее частые варианты), но и посторонними лицами. Наиболее частые «сценарии» дарения:

  • Продажа квартиры, в отношении которой ребенок является совладельцем.
  • Развод родителей/опекунов.
  • Подарок от родителей, опекунов, родственников или близких знакомых/друзей семьи.

Если же ребенок, по каким-либо причинам, отказывается от дара, то нужно составить письменный отказ от его имени. Наиболее распространенные причины отказа — низкое качество состояния жилья, или невыгодное расположение (удаленность от населенных пунктов, расположение в «горячих» точках и т. п.).

Наконец, для оформления дарственной в отношении своего ребенка, одному из родителей не требуется согласие второго, даже если они в разводе.

Условия договора

Договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку

Договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку должен составляться исключительно в письменной форме. Число экземпляров равно числу участников сделки плюс один для Регистрационной палаты (как правило — три экземпляра: для дарителя и одаряемого соответственно, плюс один в Регпалату).

Типовой формы документа нет, но в нем требуется в обязательном порядке указать следующую информацию:

  • Дату и место подписания договора. Обычно в документе указывается адрес, где документ был подписан, наряду с точной датой (время указывать не требуется), когда были поставлены подписи дарителя и получателя.
  • Наименование документа — «Договор дарения несовершеннолетнему ребенку» с указанием ФИО последнего. Без правильного заголовка документ становится недействительным.
  • Персональные и контактные данные сторон сделки. Кроме информации об одаряемом, нельзя забывать и про информацию о дарителе, включая его ФИО, гражданство, возраст, прописку и т. п.
  • Характеристики квартиры, передаваемой в дар, включая:
    • адрес;
    • площадь;
    • состояние;
    • наличие мебели;
  • Стоимость передаваемой недвижимости. Как правило, для этого обращаются к оценщикам, которые, после осмотра помещения, рассчитывают его кадастровую стоимость.
  • Документы, подтверждающие право собственности дарителя. Это может быть другая дарственная, договор купли-продажи, бумаги о приватизации, завещание прежнего владельца и т. д.
  • Информацию о числе долей (если дарственная оформляется на конкретную долю). Когда оформляется договор дарения доли в квартире несовершеннолетним детям, то даритель должен получить согласие от владельцев всех остальных долей. В противном случае, документ, опять же, недействителен.
  • Условия вступления сделки в силу (для договора с обременением). Здесь указывается, при каких условиях соглашение начинает действовать для одаряемого. В большинстве случаев это наступает после подписания договора и регистрации его в муниципальных органах.
  • Подписи сторон сделки. Если ребенку еще нет 14 лет, то за него расписываются его родители/опекуны или доверенные лица (для последних требуется предоставление доверенности от органов опеки).

Важно помнить, что раздел с вознаграждением/оплатой в тексте договора дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку недопустим. В этом случае он становится договором купли-продажи, у которого совершенно другие правила оформления.

Регистрация

Но чтобы дарственная получила юридическую силу, ее необходимо зарегистрировать. Процедура может проводиться как в Росреестре, так и в МФЦ. Детали процесса мало отличаются.

Сначала требуется собрать всю соответствующую документацию и составить в свободной форме заявление на регистрацию договора для сделки дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку.

Документы для регистрации дарственной:

  • Заявление, с указанием всей ключевой информации о сделке.
  • Ксерокопии удостоверений личности сторон сделки. Лучше всего использовать с этой целью общегражданские паспорта.
  • Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость, в качестве которых может выступать:
    • договор купли-продажи квартиры;
    • договор приватизации;
    • дарственная;
    • завещание;
  • Три экземпляра оформленного договора для сделки дарения (один — для дарителя, один — для получателя, и один — для Росреестра или МФЦ).
  • Кадастровый паспорт передаваемой квартиры.
  • Справка о составе семьи (выдается в паспортном столе).

И в Росреестре, и в МФЦ могут потребовать дополнительную документацию, если это требуется.

Налоги

Среди преимуществ дарственной, оформленной между близкими родственниками, — отсутствие налогообложения. Это утверждено статьей 217 Налогового Кодекса РФ.

Законодательно близкими родственниками ребенка считаются:

  • Родители или опекуны.
  • Бабушка, дедушка.
  • Братья и сестры (и родные, и двоюродные).

Если же даритель не состоит в родственных отношениях с получателем — стандартная налоговая ставка составит 13% от кадастровой стоимости квартиры. Причем ее, по закону, выплачивает получатель дара, а не даритель, для которого никакой выгоды от сделки нет.

Вступление в силу

Чтобы дарственная получила юридическую силу, ее нужно не только правильно оформить, но и зарегистрировать (нюансы процедуры приведены ранее в статье). А после регистрации, есть два сценария вступления документа в силу.

Если в договоре дарения доли квартиры несовершеннолетнему ребенку, отсутствуют какие-либо дополнительные условия, то, после подписания и регистрации соглашения, он сразу получает право собственности на недвижимость. Но, если в документе присутствуют такие условия (вроде достижения совершеннолетия или поступления в определенное учебное заведение) — то право собственности переходит к ребенку только после их выполнения.

Причины для признания договора дарения недействительным

Важно упомянуть, при каких условиях договор дарения доли в квартире несовершеннолетним детям может быть признан недействительным.

Нюансы, которые приводят к юридической недействительности документа:

  • Неправильное оформление. Это касается наличия ошибок, отсутствия необходимой информации или государственной регистрации.
  • Недееспособность дарителя в момент подписания документа.
  • Даритель или его семья оформляли дарственную под давлением.
  • Сделка дарения является фиктивной, и ее цель — сокрытие сделки купли-продажи и, как следствие, избежание соответствующих налогов.
  • Подпись дарителя была получена обманным путем (например, если он думал, что подписывает совершенно другой договор).
  • Отсутствие разрешения на сделку от всех совладельцев квартиры.
  • Халатное отношение нового владельца к квартире, что приводит к сильному ухудшению ее состояния.
  • Преждевременный уход из жизни одаряемого.

Если между сторонами, в результате вышеприведенных нюансов, возник конфликт, есть два способа его разрешения.

Первый — путем переговоров. То есть стороны не привлекают к процедуре судебные органы, но могут обратиться за помощью юриста. В первую очередь, если обе стороны по-прежнему заинтересованы в заключении сделки и суть проблемы — в недопонимании.

Второй — через судебные органы. Если одна из сторон допустила нарушение условия выполнения и заключения договора дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку, или как-либо нарушила законодательство РФ в ходе сделки, то противоположная сторона может обратиться с исковым заявлением в суд.

В обоих случаях сам ребенок в процедуре мало участвует. Вместо него переговоры ведутся родителями/опекунами или совершеннолетними представителями.

© WhoYouGle.ru
e-mail: info@whoyougle.ru