Как составить договор купли-продажи квартиры?

Продажа квартиры — серьезная сделка, которая важна как для продавца, так и для покупателя. Чтобы все было оформлено в соответствии с законодательством и с соблюдением интересов обеих сторон, необходимо правильно составить договор купли-продажи квартиры. Подробнее о деталях и особенностях оформления этого документа — далее в статье.

Условия продажи квартиры между физическими лицами

Квартира — это дорогостоящее имущество, и чтобы провести процедуру по смене владельца, важно учитывать ряд условий.

Ключевое условие — квартира должна принадлежать непосредственно продавцу. Это означает, что нельзя продать жилплощадь, которая является объектом залога или кредит за нее выплачен не до конца. Кроме того, продавец должен предоставить покупателю для ознакомления правоустанавливающие документы на жилплощадь.

Далее возникает вопрос, актуальный для продавцов: продавать недвижимость лучше с риэлтором или самостоятельно? Все зависит от наличия или отсутствия свободного времени и дополнительных средств. С риэлтором процедура обойдется дороже, но пройдет быстрее. Без него — дешевле, но дольше, и все переговоры владелец квартиры берет на себя.

Покупатели, в свою очередь, не должны забывать проверять продавца. Это касается изучения документов, на основании которых он владеет квартирой (договор купли-продажи, приватизации, дарственная, завещание и т. п.). Мошеннические схемы, когда квартиры продаются без ведома владельцев, слишком распространены.

Далее необходимо рассмотреть случаи продажи квартиры при особых условиях.

Продажа жилплощади несовершеннолетнего собственника

Важная деталь, которая касается продавцов. При продаже квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, нужно обратиться в органы опеки. Это требуется для получения разрешения на совершение сделки.

Продавец составляет соответствующее заявление, указывая в нем ключевую информацию. Это включает:

  • Данные о ребенке;
  • Данные о сделке;
  • Информация о прежней и новой квартире.

Важно, чтобы жилищные условия для ребенка после заключения сделки не ухудшились, в противном случае разрешение не будет выдано и продать квартиру не удастся.

Продажа доли квартиры

Когда жилплощадью владеет несколько собственников с различными (или равными) долями, с передачей права собственности на свою долю третьему лицу могут возникнуть сложности. Продажа всей квартиры, по очевидным причинам, одному собственнику недоступна. Это же касается и продажи доли.

Поэтому продавец должен сначала получить согласие от остальных собственников. Они, в свою очередь, могут:

  • Оформить отказ от преимущественного права в нотариальной палате.
  • Игнорировать запрос в течение 30 суток — это считается за согласие.
  • Оформить согласие на предложение.

Продажа приватизированной жилплощади

Если объект сделки приватизирован, то процедура приобретает сходство с вариантом продажи доли квартиры. Тут также требуется получить согласие от остальных собственников и от супруга/супруги. Список документов дополняется только в последнем случае, когда нужно предъявить свидетельство о браке.

Обязательные пункты договора купли-продажи квартиры

Содержание договора купли-продажи квартиры также важно, как и его форма. Хотя типовой вариант законодательно не сформирован, есть определенные пункты, которые должны присутствовать в любом подобном документе.

Перечень обязательных пунктов договора купли-продажи квартиры включает:

  • Предмет соглашения.
  • Описание участников сделки.
  • Цена предмета соглашения и порядок оплаты.
  • Условия расторжения соглашения.
  • Дополнительные условия сделки.

Эти разделы требуют более подробного рассмотрения.

Предмет договора

Предметом данного соглашения является жилое помещение (квартира), подготовленное к продаже. Подготовка означает, что в помещении убрано, все элементы обстановки, которые продавец не включает в сделку, вывезены (включая мебель и бытовую технику), и задолженности по кредиту или за ЖКХ выплачены.

Также в этом разделе нужно указать основные параметры квартиры: адрес, площадь, тип отопления, наличие подключения к газу, электричеству, воде и т. п., и другие моменты (даже очевидные).

Участники сделки

В соответствии с текстом договора купли-продажи квартиры, участники сделки называются Продавцом и Покупателем соответственно. Каждая из сторон обладает определенными правами и обязанностями.

Права и обязанности продавца:

  • Продавец обязан:
    • предоставить покупателю квартиру в надлежащем состоянии;
    • предоставить все правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Продавец имеет право:
    • получить в срок оговоренную в договоре сумму;
    • расторгнуть договор, в случае нарушения покупателем его обязательств.

Права и обязанности покупателя:

  • Покупатель обязан выплатить продавцу оговоренную в договоре сумму;
  • Покупатель вправе:
    • ознакомиться с правоустанавливающими документами;
    • изучить состояние квартиры на момент ее покупки;
    • расторгнуть договор, в случае нарушения продавцом его обязательств.

Разрешение споров, возникших в результате совершения одной из сторон нарушения условий договора купли-продажи квартиры, происходит двумя путями.

Первый — переговоры. Они считаются досудебным разрешением конфликта и, если стороны приходят к компромиссу, экономят немало времени и средств.

Второй — обращение в судебные инстанции, если разрешить конфликт в досудебном порядке не удалось. Для этого один из участников сделки направляет исковое заявление с описанием ситуации. В итоге разбирательства одна из сторон привлекается к ответственности.

Ответственность за нарушение условий договора, как правило, предусматривает выплаты штрафов и компенсаций противоположной стороне. При более серьезных, умышленных нарушениях (вроде мошенничества или вымогательства) предусматривается уже уголовная ответственность.

Стоимость

Указание цены — ключевой пункт договора купли-продажи квартиры по мнению большинства. В нем указывается сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу за право собственности на жилую недвижимость.

Кроме непосредственно суммы, в пункте указывается порядок и способ оплаты: по частям, целиком, банковским переводом, наличными и т. д.

Расторжение

Если стороны не пришли к взаимовыгодному решению, они могут просто не подписывать договор. Но это, вопреки распространенному заблуждению, расторжением не считается.

Расторжение возможно только в отношении уже действующего соглашения по купле-продаже квартиры. Как правило, оно происходит при нарушении одной из сторон условий договора. Сама процедура расторжения обладает рядом нюансов, которые требуется учитывать.

Расторгнуть соглашение можно как по инициативе одной стороны, так и по обоюдному согласию. Последний вариант встречается крайне редко. При нем составляется письменная форма соответствующего уведомления и подписывается продавцом и покупателем. На этом процедура завершается.

Но на практике намного чаще процесс расторжения договора купли-продажи инициирует один из участников сделки, обратившись в судебные инстанции с исковым заявлением.

Статья 450 ГК РФ описывает условия, на основании которых может осуществляться расторжение договора купли-продажи. Перечень причин включает ряд нарушений, осуществленных одной из сторон соглашения, например:

  • Со стороны покупателя — отказ от внесения платы после регистрации договора в Росреестре.
  • Со стороны продавца — отказ от выселения из жилплощади и снятия с регистрационного учета.

Также расторжение договора купли-продажи квартиры может произойти при непредвиденных обстоятельствах. Это означает, что некие события препятствуют заключению сделки, и вина участников договора отсутствует.

Дополнительные условия

Кроме существенных условий договора купли-продажи квартиры, существуют и дополнительные. Их число и содержание зависит от пожеланий сторон и особенностей конкретной сделки. Дополнительные условия не относятся к основным пунктам соглашения, но, при внесении в текст документа, получают ту же юридическую силу, что и существенные условия.

Примеры дополнительных условий:

  • Нюансы внесения оплаты за квартиру: до или после подписания/регистрации договора, через банковскую ячейку или электронный кошелек и т. п.
  • Момент передачи фактической передачи квартиры покупателю и подписания передаточного акта.
  • Состояние квартиры на момент передачи, наличие мебели или элементов капитального ремонта.
  • Сроки физического и юридического освобождения жилплощади продавцом.
  • Гарантии со стороны продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на жилую недвижимость. Он должен указать, что предмет договора не является объектом аренды, коммерческого найма или вклада в уставный займ, а также свободен от притязаний со стороны третьих лиц.
  • Гарантии со стороны продавца об отсутствии задолженностей, связанных с эксплуатацией квартиры (например, коммунальные или кредитные платежи).
  • Порядок разрешения споров, возникших в результате нарушений одной из сторон условий соглашения, а также распределение ответственности.
  • Варианты расторжения договора.
  • Указание стороны, которая несет риск существенного изменения обстоятельств, по статье 451 ГК РФ.
  • Указание стороны, которая оплачивает все дополнительные расходы на сделку (нотариальная и государственная пошлина, консультации от юристов и т. д.).
  • Форс-мажоры и другие обстоятельства, которые стороны считают необходимыми для указания в тексте договора купли-продажи квартиры.

Регистрация

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности на любую недвижимость подлежит обязательной регистрации. Это касается и жилой недвижимости.

Сначала договор купли-продажи квартиры оформляется участниками сделки (или нанятыми нотариусами) и подписывается ими. Но этого мало для того, чтобы документ получил юридическую силу. Нужно провести процедуру регистрации и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Для этого участники сделки направляют соответствующее заявление в Росреестр, приложив к нему перечень сопутствующих документов. Процедура регистрации занимает до одного месяца.

Сопутствующие документы

Направляя заявление в Росреестр, к нему нужно приложить определенную документацию.

Перечень документов для регистрации права собственности на квартиру:

  • Правоустанавливающие справки и договоры на недвижимость. В качестве таких документов могут выступать:
    • договор купли-продажи;
    • дарственная;
    • завещание;
    • договор о приватизации.
  • Передаточный акт.
  • Паспорта всех участников сделки. Если в качестве продавца выступают сразу несколько лиц/собственников жилплощади — они все предоставляют удостоверения личности.
  • Кадастровый паспорт на предмет сделки.
  • Выписка из домовой книги.
  • Согласие на совершение сделки от всех остальных собственников квартиры и, при наличии среди жильцов несовершеннолетних лиц — соответствующее разрешение от органов опеки.
  • Финансово-лицевой счет за жилплощадь.

В определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные справки и квитанции, поэтому рекомендуется проконсультироваться у юриста.

© WhoYouGle.ru
e-mail: info@whoyougle.ru