Как составить предварительный договор аренды нежилого помещения?

Сегодня практика съема нежилых помещений весьма распространена. Средства на покупку такой недвижимости есть далеко не у всех, а вот необходимость в свободной площади возникает часто. Это может быть как обычный гараж для машины, так и ларек или офис для ведения коммерческой деятельности. Аренда такой недвижимости стоит тоже недешево, поэтому к вопросу нужно подходить осмотрительно. Многие, в качестве страховки, составляют предварительный договор аренды нежилого помещения, по которому стороны соглашения указывают на намерение в будущем вступить в деловые отношения Арендодателя и Арендатора. Подробнее — в материале данной статьи.

Когда необходим предварительный договор?

Необходимость в предварительном договоре возникает в нескольких случаях. Как правило, он требуется, когда стороны на данный момент, по тем или иным причинам, не могут заключить данное соглашение.

Первый вариант — когда у арендатора не имеется достаточно средств для оплаты аренды, однако они должны в будущем появиться. Плюс, такое соглашение дает ему возможность «застолбить» удачную для него сделку и получить право на временное пользование помещением в будущем.

Второй вариант — когда у арендодателя нет возможности сдать помещение в данный момент (например, потому что оно занято, в нем проводится капитальный ремонт, или по другим причинам), но такая возможность должна в будущем появиться. В этом случае он гарантирует для себя сохранение источника прибыли в виде потенциального клиента.

Третий вариант — когда сторонам требуется больше времени на изучение условий договора, если сделка по сдаче нежилого помещения в аренду слишком важна и для арендатора, и для арендодателя.

Возможны и другие причины, благодаря которым возникла необходимость в оформлении предварительного договора. Они зависят непосредственно от сторон сделки.

Требования к содержанию

Законодательно типовая форма предварительного договора аренды нежилого помещения не утверждена. Но существуют базовые требования к содержанию документа.

Во-первых, при его составлении нужно обязательно указать реквизиты сторон сделки и дату подписания документа.

Во-вторых, нужно продумать перечень дополнительных условий в отношении задатка, продолжительности действия основного договора и другие подобные нюансы.

Наконец, важно учитывать, что все условия, которые касаются взаимных обязательств арендатора и арендодателя в отношении самого помещения станут действительными с момента подписания основного договора.

В отношении оформления — предварительный договор аренды нежилого помещения должен составляться в той же форме, в какой планируется составлять основной. Это касается и содержания. Изменение условий допустимо только с использованием дополнительных соглашений. В противном случае оба договора могут быть признаны недействительными.

Теперь необходимо привести пункты, которые должны обязательно присутствовать в тексте настоящего документа.

Существенные условия предварительного договора аренды нежилого помещения:

  • Предмет соглашения.
  • Обязанности сторон.
  • Порядок предоставления и сумма задатка.
  • Размер и порядок оплаты по основному договору.
  • Срок действия соглашения.
  • Условия расторжения договора и возврата задатка.
  • Заключительные положения и реквизиты сторон.

Все вышеперечисленные разделы рассмотрены далее в статье.

Предмет соглашения

Предмет предварительного договора аренды

В качестве предмета данного предварительного договора выступает намерение сторон заключить стандартное соглашение об аренде нежилого помещения. При этом ключевые условия сделки приводятся уже в настоящем документе.

Также в данном разделе указывается, до какой даты/в течение какого срока должен быть составлен и подписан основной договор. В противном случае предварительное соглашение будет признано недействительным.

Обязанности сторон

Обязательства арендатора и арендодателя по предварительному соглашению 1

В предварительном договоре важно различать обязательства сторон по этому документу, и их будущие права и обязанности по основному соглашению.

По предварительному договору арендодатель обязан освободить и подготовить помещение к указанному сроку, а арендатор — подготовить запрошенную сумму.

Если же говорить про условия будущего соглашения, то по ним у сторон имеются следующие взаимные обязательства:

  • Обязанности арендодателя:
    • Осуществлять капитальный ремонт за свой счет.
    • В случае возникновения аварии, возникшей не по вине арендатора, немедленно предпринять необходимые меры по устранению всех последствий.
  • Обязанности арендатора:
    • Использовать полученную во временное пользование недвижимость только по назначению, указанному в тексте договора.
    • Соблюдать все правила пожарной безопасности в помещении.
    • Содержать помещение в исправном состоянии.
    • Своевременно проводить текущий и косметический ремонт, а также оплачивать коммунальные услуги: все это — за счет собственных средств.
    • Если помещение пришло в аварийное состояние по вине арендатора, то он обязуется восстановить все своими силами или возместить материальный ущерб арендодателя.

Следует отметить два главных права для арендатора и арендодателя соответственно. Арендатор имеет право на пользование нежилым помещением по назначению, указанному в предварительном и основном договорах аренды. Арендодатель, в свою очередь, имеет право на своевременное получение арендной платы.

Предоставление задатка

Одна из основных особенностей предварительного договора любого рода (включая и арендный) — это задаток. Данная сумма вносится покупателем одновременно с двумя целями. Во-первых, для гарантии выполнения покупателем его обязательств. Во-вторых, задаток впоследствии покроет часть вносимой за аренду суммы.

Порядок выдачи средств обсуждается сторонами. Как правило, для задатка арендуется банковская ячейка, в которой средства сохраняются до подписания основного договора. Если этого не происходит по вине арендатора — задаток ему не возвращается. Если соглашение не подписывается по вине арендодателя — то арендатор забирает задаток обратно.

Оплата по основному договору

Этот раздел относится непосредственно к основному договору аренды нежилого помещения, а точнее — к размеру и порядку осуществления арендной платы.

Как правило, оплата проводится каждый месяц (каждый квартал). Причем перечисление или передача средств должна осуществляться не позднее определенного числа. После этого арендатору начисляется пеня в размере определенного процента от общей суммы арендной платы.

Кроме того, если арендатор провел какие-либо неотделимые улучшения помещения, не согласовав их с арендодателем, то их стоимость ему не возмещается.

Срок

Срок действия предварительного соглашения

Как правило, договор аренды оформляется на конкретный период. Для этого в нем указывается начальная и последняя даты. При отсутствии последней, документ считается бессрочным, и действует вплоть до расторжения.

Когда срок действия соглашения истекает и все условия выполняются, арендатор получает преимущественное право на продление сотрудничества. Для этого он должен отправить арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за месяц до истечения срока аренды.

Расторжение

У предварительного договора, по сравнению со стандартным, существует одно дополнительное условие расторжения — когда основное соглашение в результате не подписывается. В остальном — порядок тот же.

Документ может быть расторгнут или по соглашению сторон, или по инициативе арендатора/арендодателя. В первом случае не возникает особенных осложнений. Со вторым — сложнее.

Когда одна из сторон инициирует расторжение предварительного договора, это означает, что либо она не может выполнять его условия, либо не заинтересована в продолжении сотрудничества. И тут возможны два сценария развития событий. Первый — когда противоположная сторона, ознакомившись с уведомлением, соглашается с расторжением договора. Второй — когда не соглашается. Последнее, в большинстве случаев, приводит к судебному разбирательству.

Следует отдельно упомянуть условия возврата задатка арендатору. Обычно это происходит, если расторжение произошло в результате нарушения арендодателем условий договора. Либо если соответствующий пункт оговорен в содержании предварительного договора.

Обязательные для указания условия расторжения основного договора аренды арендодателем (с выселением арендатора):

  • Если помещение в целом или его часть используются арендатором не по назначению.
  • Если арендная плата не вносится в течение трех календарных месяцев.
  • Если временный владелец помещения умышленно или по неосторожности ухудшает его состояние (в том числе, своевременно не производя ремонтные работы, предусмотренные соглашением).

Обязательные для указания условия расторжения основного договора аренды арендатором (с возвращением задатка):

  • Если арендодатель не провел в помещении капитального ремонта.
  • Если состояние помещения непригодно для использования, и вины арендатора в этом нет.

Заключительные положения и реквизиты сторон

Заключительные положения предварительного соглашения

В заключительных положениях указываются общие правила оформления настоящего документа. В первую очередь — письменная форма и предварительного договора, и основного, и всех дополнительных соглашений к ним.

Дополнительно, в пункте описана необходимость составления договора в двух экземплярах, по числу сторон. Оба экземпляра обладают равной юридической силой.

В отношении реквизитов стороны должны указать следующую информацию:

  • Юридический и почтовый адреса.
  • ИНН.
  • КПП.
  • Расчетный счет и банк.
  • БИК.

В конце предварительного договора аренды нежилого помещения располагаются поля для подписей арендатора и арендодателя.

© WhoYouGle.ru
e-mail: info@whoyougle.ru