Как оформить договор купли продажи участка?

Договор купли-продажи участка

Операции по купле-продаже земельных участков являются весьма распространённым явлением. Оформить подобную сделку можно самостоятельно, не прибегая к услугам юристов. Впрочем, следует учесть, что покупка или продажа участка является весьма кропотливой и длительной процедурой. Более того, если договор будет неправильно оформлен, то он будет признан недействительными, а сделка будет расторгнута.

В данном материале мы рассмотрим основные моменты заключения подобной сделки, и расскажем как правильно оформить договор купли-продажи.

Особенности купли-продажи земли физическими лицами

Рукопожатие на фоне земельного участка

При заключении договора о купле-продаже земельного участка, необходимо учитывать определённые особенности данной сделки. Так, при покупке земельного участка, все строения, расположенные на его территории, передаются вместе с ним. Исключение составляет недвижимость, права на которую зарегистрированы отдельно. Впрочем, чаще всего подобные объекты не зарегистрированы и признаются движимым имуществом.

Помимо этого, объектом сделки может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учет. При этом, действующее законодательство РФ устанавливает определённые требования к его размеру. Если земельный участок больше установленного максимума или меньше определённого минимального размера, объект не может быть объектом купли продажи и иных сделок.

При этом следует учесть, что если речь идёт о землях сельскохозяйственного назначения, к ним применяются особые правила, установленные Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». На подобные объекты действуют свои требования к максимальному и минимальному размеру, отличные от обычных участков. Помимо этого, подобные участки не могут быть приобретены иностранцами.

Если речь идёт о покупке или продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, купля-продажа подобных объектов осуществляется по результатам торгов. Либо в заявительном порядке в случаях, установленных земельным законодательством.

Еще одним важным моментом является то, что объекты, изъятые из оборота, не могут быть объектами сделок купли-продажи. В большинстве случаев земли, находящиеся в ограниченном обороте, также не предоставляются в частную собственность.

Правила оформления договора

Действующее законодательство РФ не предусматривает чёткой формы для договора купли-продажи земельного участка, его можно составить в свободной форме. Впрочем, для того чтобы он был признан легальным, при его составлении следует обязательно включить реквизиты сторон, информацию об оплате, а также исчерпывающую информацию о предмете сделки. Стороны или их представители обязаны оставить свои «живые» подписи.

В большинстве случаев, нотариальное заверение подобного договора не обязательно. Впрочем, в определённых случаях оно обязательно. Это касается тех ситуаций, когда участок принадлежит несовершеннолетнему гражданину или ограниченно дееспособному гражданину. Помимо этого, нотариальное заверение требуется при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли.

Вне зависимости от формы, для финализации сделки, договор подлежит государственной регистрации. Если в ходе регистрации будут обнаружены ошибки или нарушения, договор будет признан недействительным.

Содержание договора купли-продажи

Заполнение договора о купле-продаже участка

Для того чтобы договор купли-продажи земельного участка был признан легальным, в нём в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

  • Наименование, а также реквизиты сторон сделки.
  • Исчерпывающая информация об объекте сделки. Эта информация включает в себя адрес объекта сделки, его площадь, его категория, установленное целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый номер, а также объекты недвижимости, которые на нем размещены.
  • Ограничения и обременения, связанные с сделкой.
  • Обязательства сторон, участвующих в сделке.
  • Стоимость участка земли. Стоимость определяется по договоренности сторон либо по результатам конкурса или проведенного аукциона.

Предмет договора

Предметом договора купли-продажи земельного участка является сам продаваемый участок. При заключении контракта, в данном пункте необходимо указать исчерпывающие данные о нём. Делается это для того, чтобы иметь возможность точно идентифицировать предмет сделки и иметь возможность отличить предмет сделки от других подобных объектов.

Данные об объекте включают в себя следующие пункты:

  • Адрес объекта сделки;
  • Площадь участка;
  • Категория участка;
  • Установленное целевое назначение и разрешенное использование;
  • Кадастровый номер объекта;
  • Объекты недвижимости, которые на нем размещены.

Помимо вышеуказанной информации, продавцу желательно указать в каком состоянии находится предмет сделки, а также указать какие у него есть недостатки.

Обязательства сторон

Обязательства сторон при заключении договора

Согласно действующему законодательству, при заключении подобного договора, продавец и покупатель получают ряд прав и обязаны взять на себя ряд обязательств.

Продавец обязан:

  • Передать земельный участок в собственность покупателя. При этом, земельный участок должен находиться в качественном состоянии и не находиться под арестом. Также, участок должен быть свободным от прав третьих лиц, за исключением прав третьих лиц, указанных в договоре.
  • Предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на передаваемый земельный участок, а также известить покупателя обо всех известных ему недостатках земельного участка до заключения договора.
  • Не уклоняться от государственной регистрации договора и от подписания передаточного акта.
  • Возместить убытки покупателю, связанные с ненадлежащим исполнением договора.
  • Выполнять прочие обязанности, предусмотренные договором купли-продажи и действующим законодательством.

При этом, продавец вправе:

  • Требовать от покупателя уплаты оговоренной в контракте денежной суммы за продажу участка.
  • Сохранить за собой право ограниченного пользования теми частями участка, на которых находится принадлежащая недвижимость, при условии, что она не подлежит передаче в собственность покупателя.
  • Иметь иные права, предусмотренные договором или законодательством.

В свою очередь, покупатель обязан:

  • Принять земельный участок.
  • Своевременно уплатить оговоренную сторонами денежную сумму за передачу земельного участка.
  • Не уклоняться от государственной регистрации договора и от подписания передаточного акта.
  • Предоставить продавцу право пользования частью земельного участка, при условии что на ней находится недвижимость продавца, не подлежащая передаче.
  • Выполнять иные обязанности, предусмотренные договором или законодательством.

Покупатель имеет право:

  • Требовать исчерпывающую информацию о недостатках участка.
  • Требовать предоставления земельного участка в собственность по договору купли-продажи. При этом участок должен соответствовать условиям договора и быть свободным от прав третьих лиц.
  • Требовать уменьшения цены земельного участка и возмещения убытков в случае передачи участка, не соответствующего условиям договора.
  • Иметь иные права, предусмотренные договором или законодательством.

Плата по договору

Плата по договору покупки участка

Ещё одним существенным условием договора является плата по договору. Если сторонам не удаётся согласовать этот пункт, сделка, в конечном итоге, будет расторгнута. В данном разделе стороны должны обязательно определиться с суммой платежей, а также порядком её выплаты.

Если речь идёт о платеже с рассрочкой, необходимо обязательно прописать срок, на который он предоставляется, периодичность внесения платежей, а также способ оплаты. Помимо этого, стоит оговорить условия оплаты аванса или залога.

Важно учесть, что недвижимость входит в категорию особо ценного имущества, в связи с чем законодатель не предусматривает возможности использования общих правил об использовании средней рыночной цены в роли восполняющей нормы.

Обременения

Под термином «обременение земельного участка» имеется ввиду, что при покупке данного участка, частью прав на него будет обладать группа третьих лиц. Подобная ситуация может возникнуть в случаях:

  • Наличие права сервитута, позволяющее третьим лицам использовать участок в ограниченном порядке. Например, это может быть право прохода через приобретаемую землю.
  • Владельцем был заключён договор аренды данного земельного участка, который не может быть расторгнут по законным основаниям.
  • Земельный участок был заложен собственником для получения кредита или погашения имеющейся задолженности. Впрочем, важно помнить, что если на участок был наложен арест, его невозможно будет продать.

При наличии подобных обременений, продавец в обязательном порядке должен уведомить покупателя об их наличие. В случае если продавец пытался скрыть эти факты, то покупатель имеет право признать сделку недействительной или требовать снижение стоимости приобретенного имущества с возвратом разницы денежных средств.

Заключительные положения

В заключительных положениях договора следует указать его срок вступления в силу, количество экземпляров, а также список приложенных документов. Помимо этого, в данном пункте следует указать на необходимость проведения регистрации договора, а также упомянуть различные нюансы, которые предусмотрят стороны.

Порядок заключения договора

Порядок заключения договора на участок

Заключение подобного договора проходит по классической схеме заключения подобных контрактов и включает в себя следующие составляющие:

  • Составление предварительного соглашения сторон сделки;
  • Изучение предоставленной документации на объект недвижимости;
  • Составление соглашение об отчуждении недвижимого имущества;
  • Регистрация права собственности в органах юстиции;
  • Составление акта передачи жилого объекта новому собственнику.

Необходимые документы

Для заключения сделки купли-продажи земельного участка, требуется собрать определённый пакет документов. В данный список входят следующие бумаги:

  • Договор купли-продажи земельного участка. Договор составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа.
  • Бумаги, подтверждающие полномочия сторон сделки. Для этого можно использовать паспорта и прочие удостоверения личности.
  • Документы, подтверждающие права на земельный участок. Это может быть выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.
  • Кадастровый паспорт на участок земли. Данная бумага содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка.
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, в случае если супруг или супруга обладает частью прав на собственность.
  • Чек, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
    Необходимо также заявление в Росреестр о регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности у покупателя.
  • Акт приема-передачи участка в трёх экземплярах. Вместо данного документа в самом договоре купли-продажи может содержаться ссылка о фактической передаче участка.

Акт передачи

Акт приёма-передачи представляет собой документ, служащий основой для государственной регистрации перехода права собственности. В соответствие с требованиями Федеральной службы государственной статистики, данная бумага должна содержать исчерпывающую информация о сторонах сделки и их реквизиты.

Помимо этого, в акте должна присутствовать подробная информация о земельном участке — его местонахождение, кадастровый номер, площадь, категория земли. В документе также должна содержаться правовая ссылка на Гражданский кодекс и утверждение о том, что составление документа проходит без насильственного воздействия.

Акт составляется в трех экземплярах: по одному для покупателя, продавца и органа государственной регистрации.

Регистрация документов

Регистрация договора

Ещё одним важным шагом в заключении договора о купле-продаже земельного участка является государственная регистрация данного договора. Регистрация является обязательной процедурой, поскольку согласно законодательству РФ, право собственности покупателя возникает только с момента получения государственного свидетельства на право собственности земельным участком.

Для регистрации можно обратиться в территориальный отдел Росреестра, центр МФЦ или подать заявление в электронной форме через портал госуслуг. В каждом из этих случаев необходимо предоставить договор купли-продажи на земельный участок, кадастровый план, а также квитанцию об оплате стандартной госпошлины в две тысячи рублей.

Общий срок проведения регистрационных процедур в отношении права собственности на участок составляет 18 календарных дней. Как только регистрация будет завершена, в ЕГРП будут внесены сведения о правах на объект, а также данные о заключенном договоре купли-продажи.

Образец договора

Ниже представлены образцы и бланки договора купли-продажи земельного участка:

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here