Образец предварительного договора аренды нежилого помещения

Аренда нежилого помещения

Предварительный договор аренды — это соглашение, гарантирующее, что в будущем обе стороны данного соглашения заключат основной договор аренды на ранее оговоренных условиях. При этом, согласно 3 п. ст. 607 и ст. 608 ГК РФ, арендодатель должен являться собственником предоставляемого в аренду имущества или быть доверенным лицом собственника. Договор может быть заключен как между юридическими, так и физическими лицами. Узнать о том, в каких случаях его следует заключать, какие в нем содержатся пункты, на что нужно обратить внимание, вы сможете, прочитав нашу статью.

Назначение предварительного договора

Предварительный договор позволяет заранее закрепить условия будущей сделки между сторонами. Его используют, когда по каким-либо причинам нет возможности заключить основной контракт.

Пример: будущий арендатор заинтересован в аренде объекта, который находится на стадии строительства. Заключить основной договор аренды невозможно по причине того, что интересуемая недвижимость находится на стадии строительства. В этом случае заключается предварительное соглашение. Оно служит гарантом того, что в будущем обе стороны соглашения подпишут основной контракт аренды, а ранее оговоренные условия сделки не изменятся.

Требования к содержанию

В предварительном контракте должны быть указаны условия, на которых будет заключен основной договор. Помимо этого, в него в обязательном порядке включают следующую информацию:

  • Перечень физических или юридических лиц, участвующих в заключении предварительного договора;
  • Перечень документов, подтверждающих права арендодателя на распоряжение данной собственностью. К ним относятся документы купли-продажи, выписка из ЕГПР, договор на доверенное управление собственностью, выданное местными органами управления или самим собственником;
  • Прописываются условия возмещения ущерба, в случае если арендодатель (или съемщик) откажется от подписания основного контракта аренды;
  • Информацию о размере будущей арендной платы. Она указывается в государственной или иностранной валюте. Последнее относится только к дальним округам и городам (Мурманск, Киров, Новосибирск, Владивосток, Калининград и другие), а также автономным областям, входящим в состав РФ.
  • Сроки, в пределах которых должен быть заключен итоговый контракт;
  • Полное описание арендуемой собственности, включая: его местоположение, рыночную стоимость, информацию о владельце.

Особое внимание нужно уделить пункту о местоположении арендуемого объекта, и его технических характеристиках (площадь, этаж, наличие дополнительных жилых помещений и т.д.). Неточность или отсутствие этой информации в предварительном договоре приводит к его аннулированию. В некоторых случаях это может привести даже к судебным разбирательствам с местными органами управления.

Обязанности сторон

В этом пункте описываются права и обязанности сторон, подписывающих данный документ. При составлении контракта они могут быть дополнены или частично изменены по требованию одной из сторон.

Права и обязанности арендодателя:

  • Арендодатель обязуется заключить с арендатором (съемщиком) итоговый контракт аренды на условиях, описанных в предварительном договоре;
  • Передать всю техническую документацию по сдаваемому помещению, которая необходима для его эксплуатации;
  • Обязуется передать съемщику помещение в том техническом состоянии, которое оговорено в предварительном контракте аренды;
  • Обязуется проводить все ремонтные работы сдаваемого помещения за свой счет (иногда это может входить в обязанности самого съемщика).

Права и обязанности арендатора:

  • В соответствии со статьей 398 ГК РФ, съемщик вправе требовать строгого соблюдения условий договора, а в случае их нарушения — в одностороннем порядке расторгнуть предварительный договор;
  • Обязуется компенсировать все убытки арендодателя, если основной контракт не будет своевременно подписан;
  • Имеет право требовать снижения стоимости аренды, если состояние арендуемого помещения ухудшилось по каким-либо причинам, не зависящим от съемщика;
  • Может потребовать возмещения убытков, если арендодатель нарушил условия предварительного договора аренды или намеренно вводил в заблуждение съемщика.

Съемщик имеет право сдавать арендуемое помещение в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя и лишь после подписания основного договора. Все иные способы сдачи арендуемого объекта в субаренду являются противозаконными, и влекут уголовное преследование.

Предоставление задатка

Согласно ГК РФ, предоставление задатка во время заключения предварительных соглашений является добровольным действием. Отсюда следует, что арендатор имеет право не вносить задаток при заключении предварительного договора, так как предварительное соглашение не предполагает никакого финансового расчета между сторонами.

Требование со стороны арендодателя внести предоплату (задаток) во время заключения предварительного соглашения является неправомерным.

Если же арендатор решает все же внести задаток, он не должен превышать 10-15% от стоимости аренды. Передача денежных средств должна осуществляться только в присутствии нотариуса. В качестве доказательства полученных средств, арендодатель обязан предоставить расписку. В ней должна быть указана следующая информация:

  • Сумма денежных средств, полученная от арендатора;
  • Число, дата, время и место получения средств;
  • Условия, при которых денежные средства должны быть возвращены арендатору.

В случае если основной договор по каким-либо причинам не заключен, уплаченный ранее задаток должен быть возвращен арендатору в полном размере.

Срок подписания основного договора

Согласно ст. 429 ГК РФ, при составлении предварительных договоров, в них в обязательном порядке должны быть указаны сроки подписания основного контракта аренды (относится исключительно к нежилым помещениям и объектам). При отсутствии этой информации, основной договор должен быть подписан через год (в соответствии с требованиями о сроках подписания итогового соглашения ст. 190 ГК РФ).

Если в указанные сроки основной контракт не подписан, действие предварительного соглашения аннулируется. После этого стороны уже не могут требовать друг от друга исполнения условий договора.

В качестве срока подписания основного соглашения можно указывать календарную дату, событие. К последнему относится срок сдачи объекта в эксплуатацию, получение номера госрегистрации и т. д.

Расторжение

Условия расторжения предварительного соглашения могут быть указаны в нем самом. Если таковые не указаны, контракт прекращает свое действие по истечению указанных сроков или ровно через 1 год с момента подписания.

Предварительное соглашение считается расторгнутым по общему согласию, если в течение года с момента его подписания стороны не представили друг другу предложений о заключении итогового контракта аренды. Если решение расторгнуть предварительное соглашение является общим решением обеих сторон, задаток возвращается в полном объеме.

При аннулировании предварительного договора в одностороннем порядке, второе лицо имеет право потребовать выплату компенсации и возврат уплаченного задатка. Если стороны не приходят к общему согласию, спор решается в суде.

Образец и бланк

Согласно законодательству РФ, в предварительный договор аренды нежилого помещения могут вноситься изменения и дополнения. Ознакомиться и скачать актуальные образцы предварительного соглашения аренды нежилых помещений и прочих необходимых документов можно по ниже следующим ссылкам.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here