Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением

Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением

Квартира с обременением в пользу продавца — это недвижимость, реализация которой имеет определенные ограничения. К таковым относят залог по ипотеке, арест, необходимость согласия членов семьи на продажу, пожизненное содержание другого человека. Для покупателя подобные условия сопряжены с определенными рисками, для минимизации которых и заключается предварительный договор купли-продажи.

Содержание и обязательные условия договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением составляется по той же структуре, что и основной документ сделки. В соглашение включают следующую информацию:

  • сведения о сторонах сделки, паспортные и контактные данные;
  • описание квартиры — адрес, техническое состояние, дополнительные детали, включая факт обременения по ипотеке;
  • реквизиты свидетельства о праве собственности на отчуждаемую квартиру, а также документов, на основании которых это право было получено — договора купли-продажи, завещания, дарственной;
  • общая стоимость квартиры, объем средств, выплачиваемых продавцу, порядок расчета и внесения денег, обязательства по обременению;
  • обязательства сторон сделки заключить основной договор купли-продажи в указанный срок, ответственность за невыполнение условий сделки, штрафы;
  • процедура расторжения предварительного договора, выплата неустойки.

Предварительный договор не обеспечивает покупателю права собственности на приобретаемую квартиру. Он лишь фиксирует намерение сторон заключить основной договор на обозначенных условиях. При обременении и нюансах переоформления ипотеки предварительный договор становится гарантией того, что сделка состоится.

Оформление основного договора

Процедура оформления основного договора купли-продажи квартиры будет зависеть от типа обременения. Если недвижимость приобретается по ипотеке — в документ вносятся условия ее погашения.

Основной договор купли-продажи будет иметь стандартную форму в случае, если покупатель полностью погашает кредит единоразовым платежом. В этой ситуации в соглашении прописывается порядок расчета как с продавцом, так и с кредитующим банком.

Если покупатель принимает на себя ипотеку и обязуется выплачивать ее вместо продавца — потребуется согласие банка. До составления основного договора купли-продажи покупатель подает заявку на получение такой возможности, фактически — заявление на ипотеку. Если она будет одобрена, приступают к оформлению сделки.

Основной договор купли продажи квартиры с обременением составляется по общим требованиям:

  • сведения о сторонах сделки — паспортные и контактные данные продавца и покупателя;
  • информация о кредиторе — банк, ответственный сотрудник, его данные;
  • описание предмета сделки — адрес квартиры, техническое состояние, дополнительные сведения;
  • условия ипотеки, реквизиты договора;
  • порядок перехода обязательств по кредитованию на нового залогодателя, которым становится покупатель;
  • полная стоимость квартиры, объем выплат продавцу и банку, условия кредитования;
  • обязательство открытия аккредитива или банковской ячейки для передачи средств продавцу, порядок внесения оплаты;
  • порядок расторжения договора купли-продажи, ответственность сторон, выплата неустойки;
  • сроки вступления документа в силу, расходы по оформлению, сопутствующие риски;
  • реквизиты и подписи сторон.

Основной договор купли-продажи заключается на тех же условиях, что и предварительный. Изменение стоимости, порядка оплаты или других условий может быть обжаловано через суд.

Образец и бланк

Предварительный договор купли-продажи квартиры при обременении, как и основной документ сделки, составляется по общим правилам. Дополнительными особенностями соглашения выделяют:

  • необходимость согласия банка на отчуждение недвижимости и предоставление кредита новому лицу;
  • открытие аккредитива покупателем для передачи средств;
  • в договоре обязательно указывается наличие обременения, пометка о том, что покупатель ознакомлен с этой информацией и готов выступить залогодателем в дальнейшем кредитовании.

Регистрация

Регистрация квартиры с обременением — отдельная процедура. Если покупатель погашает ипотеку сразу — право собственности регистрируется по стандартной процедуре, никаких дополнительных действий не требуется.

Если же квартира приобретается с обременением по ипотеке и покупатель становится залогодателем — соответствующая запись делается в ЕГРП. Подразумевается, что до завершения расчета залогодатель несет обязательства перед продавцом, что и должно быть зафиксировано документально.

Для регистрации залогового обеспечения в ЕГРП в предварительном и основном договоре купли-продажи делают соответствующую отметку. Это создает правовую базу для дальнейших действий. Также указывается информация о сроках обременения, процедуре его досрочного снятия, ответственность за сохранность залогового имущества.

Внесенные условия регистрируются в органах Росреестра. После этого каждая из сторон получает выписку из ЕГРП об обременении квартиры. Чтобы в дальнейшем снять его стороны с совместным заявлением, обращаются в Регистрационную палату, после чего соответствующая запись аннулируется.

Сопутствующие документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением стороны представляют следующие документы:

  • совместное заявление о переходе права собственности на квартиру;
  • правильно составленный и нотариально заверенный договор купли-продажи;
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру;
  • соглашение о залоге, если оно заключалось отдельно;
  • доверенность, если регистрация осуществляется через представителя;
  • согласие органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних;
  • разрешение супруга, если квартира была куплена в браке;
  • справка о прописанных по указанному адресу лицах;
  • выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Помимо перечисленных, работник Росреестра вправе требовать и иные документы, необходимые для получения полной информации по квартире. Для достоверности рекомендуется уточнять перечень документации непосредственно в территориальном отделении.

Налоги и пошлины

Госпошлина на регистрацию права собственности составляет 2000 рублей. Оплатить всю сумму можно в любом терминале, квитанция о внесении средств представляется вместе с документами. Без подтверждения платежа регистрация не будет инициирована.

Дополнительные расходы сопряжены с нотариальным заверением и оформлением необходимых документов. В данном вопросе итоговая сумма может разниться в зависимости от требуемых бумаг и цен на нотариальные услуги.

Нередко для упрощения процесса стороны обращаются к представителю, который занимается вопросами оформления и регистрации права собственности. В этом случае дополнительные расходы включают оплату доверенности и предлагаемых услуг.

Срок регистрации и получения выписки из ЕГРП — 7 рабочих дней с момента приема документов, включая квитанцию об оплате госпошлины. Если оформление осуществляется через многофункциональный центр, период регистрации увеличивается до 9 дней.

Преимущества и недостатки

Покупка квартиры с обременением по ипотеке имеет свои преимущества и недостатки. К первым относят:

  • стоимость недвижимости — ипотечная квартира продается обычно с заниженной ценой;
  • банк выступает третьей стороной сделки, что существенно снижает мошеннические риски.

К недостаткам приобретения квартиры по ипотеке относят:

  • принятие на себя обязательств по ипотечному кредиту;
  • дополнительные сложности с оформлением бумаг и регистрацией права собственности;
  • банк вправе направлять своих представителей для проверки состояния квартиры;
  • для заключения предварительного и основного договора купли-продажи придется выполнять все условия кредитующего банка, что нередко сопряжено с дополнительными сложностями и расходами.

С учетом данных факторов рекомендуется тщательно взвешивать и рассчитывать преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением в виде ипотеки. Также обращают внимание, что уже на первоначальном этапе сделки необходим предварительный договор.

Его необходимость обусловлена тем, что даже если покупатель сразу погашает весь кредит — банк снимает залог в течение 5 дней. К регистрации права собственности можно приступить только спустя 10 дней. Все это создает дополнительный риск того, что после внесения средств продавец откажется от сделки.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here