ФЗ-102 «Об ипотеке»

Закон об ипотеке

Федеральный закон «Об ипотеке» призван урегулировать вопросы, связанные с ипотечным кредитованием. Он регулирует договор займа и прочие обязательства, в основе которых купля-продажа, либо аренда. В данной статье приводятся основные положения закона и подробно рассматривается каждая из его глав. Прочитав ее, вы узнаете, как оформляется закон, какие объекты могут быть залогом, как они реализуются в случае, если должник не погашает задолженность.

Описание закона

Ипотека в России не была предусмотрена до конца 20 века. Власти Советского Союза лишили граждан права на владение недвижимостью. И так случилось, что ипотека возникла лишь в конце 20 века. Для того чтобы она развивалась, необходимо было кардинально изменить законы государства, связанные со строительством домов и имущественными отношениями. На тот момент нужны были серьезные изменения законодательства.

Институт ипотеки начал свое развитие лишь ближе к 1991 году. В конце 1990 года появился Закон «О собственности». Потом власти разработали Закон «О залоге» и основы жилищной политики. Главные положения нашли отражение в Гражданском кодексе.

Новые законы позволили многим банкам в 1994 году разработать и наладить систему, связанную с ипотечными кредитами. Но бизнес контролировался плохо, нормативная база оказалась скудной, ипотека попросту не могла развиваться, тогда и появилась необходимость в федеральном законе.

Такой федеральный закон был принят в 1998 году, это произошло всего за месяц до серьезного кризиса, возникшего в экономике страны. В основных положениях закона об ипотеке вы найдете понятие такого слова, как ипотека, а также основания для ее появления, требования в отношении залога и того имущества, которое может служить залогом. Закон гласит, что залог всегда закрепляется договором, в нем представлены две стороны: залогодержатель и залогодатель. Сама ипотека не всегда устанавливается по кредитному соглашению, в ее основе может быть:

  • договор аренды или займа;
  • обязательство, в основе которого купля-продажа;
  • договор подряда.

По сути, предметом ипотеки может быть любое обязательство. В договоре прописываются обстоятельства, покрываемые залогом. Если договоренности не соблюдаются, залогодержатель может возместить убытки за счет залога. В качестве залога выступает определенное имущество:

  • участок земли;
  • имущество, которое используется для предпринимательской деятельности;
  • дачи и садовые домики, гаражи и бани;
  • жилые дома;
  • суда.

Договор должен составляться по всем правилам. Основной принцип, применяемый к залогу, — неделимость. Это означает, что нельзя заложить крышу жилого дома либо крыло самолета. Жилой дом принимается в залог с землей.

Заключение договора об ипотеке

Заключение договора об ипотеке

В федеральном законе об ипотеке 14 глав и 79 статей. Текст закона учитывает все нюансы, которые могут возникнуть во время заключения соглашения об ипотечном кредитовании. В первой главе описываются основные положения федерального закона. Она раскрывает важные понятия, которые облегчают понимание всего текста документа.

Вторая глава регулирует моменты, связанные с заключением соглашения. Она включает все пункты, которые должны быть в договоре. Права, а также обязанности сторон прописаны достаточно четко. Закон отражает условия, которые могут быть внесены в договор.

Важно добавить, что правила заключения любых гражданско-правовых договоров находят отражение в Гражданском кодексе страны. Но федеральный закон об ипотеке включает статьи, которые четко отражают дополнительные требования, являющиеся обязательными. Договор должен содержать данные о:

  • предмете ипотеки, а также оценке предмета;
  • сущности обязательств, их объеме и сроках исполнения.

Предмет залога должен быть описан максимально подробно, чтобы не приходилось идентифицировать какие-то данные. Договор отражает название объекта, его подробное описание, а также месторасположение. Если речь идет об арендованном имуществе, применяются те же правила, но указывается срок аренды.

Стороны могут добавить в договор порядок, в котором реализуется залог при взыскании по решению суда. Важно описать варианты досудебного урегулирования вопроса. Если речь идет о договоре с физическим лицом, которое покупает недвижимость не для осуществления предпринимательской деятельности, к нему следует применить правила, обозначенные в законе «О потребительском кредите». Такой случай подразумевает соблюдение определенных условий:

  • Договор включает полную стоимость кредита. Она должна быть обозначена на первой странице;
  • Кредитор не может взимать с заемщика средства за действия, не предусмотренные федеральным законом (например, комиссии и платежи, которые не имеют никакого отношения к ипотеке);
  • Условия кредита, а также порядок его получения размещаются в свободном доступе. Они должны быть представлены в интернете;
  • Заемщик должен получить график платежей.

Существуют и другие моменты, ознакомиться с которыми можно в законе «О потребительском кредите».

Закладная

Третья глава федерального закона содержит принципы, по которым составляется и функционирует закладная. Она включает важные моменты, без которых такой документ, как закладная, потеряет смысл, а также отражает запреты.

Надо понимать, что закладная является важным документом, который содержит требования залогодержателя по отношению к залогодателю, включает моменты, связанные с исполнением обязательств. Надо сказать, что закон не содержит строгого требования о наличии закладной при оформлении договора ипотеки, она может отсутствовать.

Обычно документ составляется залогодателем. В случае, если имущество принадлежит другому лицу, оно тоже участвует в составлении бумаги. При том, что закладная не является обязательной, закон строго регламентирует, какая в ней должна быть информация, а также обязывает зарегистрировать бумагу в Росреестре.

Закладная должна соответствовать требованиям:

  • В названии документа должно быть указание, что это именно закладная;
  • Физические лица указывают свои данные, а также информацию из документа, который удостоверяет личность. Юридические организации вписывают название и место расположения. Документ включает не только данные залогодателя, но и залогодержателя;
  • Дата, место составления соглашения, основания для возникновения всех обязательств. Это может быть номер договора о кредитовании;
  • Сумма обязательств, проценты, срок исполнения;
  • Название, а также местонахождение и описание залога;
  • Оценочную стоимость, подтвержденную оценщиком;
  • Отметку о том, что закладная зарегистрирована в государственном органе;
  • Указание на обременение;
  • Подписи залогодателя, а также залогодержателя;
  • Дата передачи закладной.

Если закладная была утеряна, она восстанавливается. Примечательно, что вы можете переуступить закладную другому лицу. Требования нового залогодержателя основываются лишь на той информации, которая отражена в документе. Закладная должна быть возвращена залогодателю после погашения обязательств, а обременение снимается в государственном органе.

Государственная регистрация ипотеки

Четвертая глава федерального закона «Об ипотеке» посвящается тому, как происходит процесс регистрации ипотеки в государственных органах. Во второй главе вы встретите аналогичную статью, но в ней приводятся лишь общие моменты.

Все нюансы подробно описаны именно в четвертой главе. Здесь говорится о том, как происходит уплата пошлины, какой пакет документов необходимо предоставить для регистрации договора, какие факторы приводят к отказу в регистрации.

Глава 4 федерального закона подробно рассматривает и процедуру по обжалованию действий, которые связаны с регистрацией, ответственность органов, действующих наперекор существующему законодательству.

Очень важно знать свои права в данном вопросе и вовремя отстаивать их. Обычно граждане не сталкиваются с проблемами при попытке зарегистрировать договор. Если он составлен грамотно, государственные органы не будут препятствовать регистрации.

Сохранность ипотечного имущества

Сохранность ипотечного имущества

Пятая глава призвана урегулировать важные вопросы, связанные с сохранностью имущества. В ней подробно описывается, кто и как отвечает за содержание имущества, его ремонт. Данная глава регулирует права кредитора и заемщика относительно залоговой недвижимости, рассказывает о том, как защитить имущество от незаконного посягательства. В тексте указана мера ответственности каждой стороны при невыполнении необходимых обязательств.

Важно отметить, что имущество, находящееся в залоге, не позволяет кредитору ограничивать возможность использования имущества залогодателем. Он может использовать жилье по прямому назначению. Залогодатель сохраняет за собой право извлекать выгоду из имущества, а кредитор не может претендовать на доход.

Надо добавить, что залогодатель обязан заботиться об имуществе, проводить ремонт и содержать квартиру или дом в порядке. Такое правило действует, если договор не предусмотрел иное.

Нередко возникают споры относительно того, обязан ли залогодатель страховать имущество от утраты, порчи или повреждения. Статья закона, вступившего в силу много лет назад, гласит, что страхование может быть включено в условия договора по кредитованию. Имущество должно страховаться за счет залогодателя. Владелец имущества обязан обеспечить его сохранность и информировать залогодержателя, если появилась угроза утраты залога.

Последующая ипотека

Подобная глава раскрывает понятие и суть последующей ипотеки. Она заключается в том, что заложенное имущество повторно дается в залог. Речь может идти о том же кредиторе, но по иным обязательствам, либо о других кредиторах.

Крайне важно, чтобы все условия первоначального договора соблюдались максимально четко. Если текст договора включает запрет на повторную ипотеку, заложить имущество не получится. Надо сказать, что большинство договоров, касающихся жилищной ипотеки, содержат этот пункт. Сделка признается недействительной даже в том случае, если залогодержатель не знал о правилах.

Бывает так, что документ включает в себя требования относительно оформления последующей ипотеки. Новый договор должен заключаться с учетом прописанных требований. Последующая ипотека ничем не отличается от первоначальной. Особое внимание уделяется порядку взыскания. В данном случае действует правило приоритетных прав. Погашение обязательств происходит по определенной очереди. Требования первого кредитора рассматриваются в первую очередь. Последний кредитор может не получить деньги от реализации имущества.

Переуступка прав по договору ипотеки

Федеральный закон «Об ипотеке» содержит главу, которая регулирует процедуру, связанную с переходом прав на недвижимость. В этой статье подробно описываются причины, которые приводят к изъятию залогового имущества и передаче его кредитору. Вопросы добровольной или принудительной передачи недвижимости тоже отражены в вышеупомянутой статье.

Стоит подчеркнуть, что залогодержатель может передать право исполнения обязательств другому лицу. Например, банк собирается переуступить залог другой организации. Эта организация не обязательно должна обладать лицензией на осуществление кредитования по ипотеке.

Лицо, получившее право по ипотеке, получает все права по обязательству, которые обеспечиваются залогом. То есть, оно становится первоначальным кредитором. Закладная передается при заключении договора, форма которого достаточно простая. На бумаге делается запись о новом держателе залога. Федеральный закон запрещает включать в закладную записи о невозможности ее передачи третьим лицам.

Обращение взыскания на имущество

Обращение взыскания на имущество

Девятая глава включает информацию о действиях по обращению в судебные инстанции для взыскания имущества. Это возможно, если заемщик не отдает имущество добровольно.

Если должник нарушает правила, прописанные в договоре, и не стремится погасить обязательства, кредитор может взыскать заложенность принудительно. Существует несколько путей разрешения вопроса:

  • Внесудебный порядок;
  • Судебный порядок.

Бывает так, что сам договор ипотеки предусматривает внесудебный способ решения вопроса. Об этом сказано в  статье 55 Закона об ипотеке. Если соглашение не предусматривает взыскание во внесудебном порядке, необходимо обратиться в суд. Суд может отказаться от взыскания имущества, но это не освободит должника от обязательств по ипотеке. Кредитор может повторно обратиться в суд.

Взыскание по внесудебному порядку невозможно, если:

  • Задолженность не погашалась в течение периода, который меньше 3 месяцев;
  • Остаток задолженности меньше 5%.

Стороны вправе заключить мировой договор. Практика показывает, что взыскание долга путем реализации имущества случается редко. Продажа имеет место тогда, когда были испробованы все остальные методы, но они не принесли результата. Не нужно забывать, что закон будет всегда на стороне кредитора, ведь должник нарушает договор.

Реализация заложенного имущества

Реализация заложенного имущества

Десятая глава посвящена порядку реализации имущества. Такие действия направлены на возмещение убытков кредитора. Имущество реализуется на публичных торгах, они проводятся в виде аукциона. Надо сказать, что организация аукциона не регламентируется данным законом. Эти моменты описаны в процессуальном законодательстве, а также Гражданском кодексе.

Торги устраиваются по определенному порядку. Объявление необходимо подать в официальную газету. Оно должно содержать информацию о недвижимости, месте и времени ее реализации. Такая информация публикуется не меньше, чем за 10 дней до начала торгов и не больше, чем за 30 дней.

Все те лица, которые хотят участвовать в торгах, вносят задаток, он составляет не больше 5% от начальной стоимости объекта. Тот, кто предложит большую цену, становится победителем. Остальные лица получают задаток обратно. В тот день, когда состоялись торги, необходимо подписать протокол с победителем. Покупатель должен в течение короткого промежутка времени (обычно 5 дней) внести остаток суммы.

Внесудебный порядок реализации имущества точно такой же, как и судебный, но имущество реализует лицо, назначенное залогодержателем. Сумма разделяется между всеми залогодержателями, а остаток возвращается залогодателю. Должник может погасить долг до проведения торгов и вернуть свое имущество. Если торги заинтересовали только одного покупателя, они признаются несостоявшимися. То же самое происходит, если победитель не оплатил всю сумму, либо начальная сумма не увеличилась.

Особенности ипотеки на землю

Одиннадцатая глава федерального закона рассматривает особенности ипотечного кредитования, при котором залогом является участок земли. Ипотека земельных участков может иметь место, если оборот участков не ограничен законом. Залогом могут стать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, но лишь при некоторых условиях. К таким условиям можно отнести следующие:

  • Участок выделен для индивидуального строительства по специальной программе;
  • Ипотека берется на обустройство участка;
  • Решение о залоге принимает муниципальный орган.

Когда участок земли приобретается на кредитные деньги, он попадает в залог после оформления документов. Если собственник решит возводить строение на участке, ему не потребуется разрешение от залогодержателя. Строения становятся предметом залога, но договор может включать иные условия. В данном случае речь идет о принципе неделимости. Строения не существуют отдельно от участка, поэтому они становятся залогом.

Рассмотрим случай. Например, некий гражданин обладает правом собственности на участок, который он купил на свои деньги. Участок не имеет обременения. Потом человек решил построить дом на деньги от ипотечного кредитования. Банк выдал средства, но взял участок в залог. После строительства дома банк возьмет в залог и его. Лицо заложило участок, так как дом не был построен, потом действует принцип неделимости. Земли сельскохозяйственного значения реализуются в другом порядке. Взыскание начинается после момента сбора и продажи урожая.

Ипотека на нежилые помещения

Двенадцатая глава раскрывает принципы ипотеки, при которой в качестве залога выступает имущество предприятия, производственные здания и нежилые сооружения. Ипотека нежилого здания имеет ряд особенностей. Предприятие, являющееся единым комплексом имущественного плана, передается в ипотеку с участком земли и всем имуществом.

Если речь идет об отдельно стоящем помещении, оно тоже передается в залог с участком. Залогодержатель не должен мешать правам залогодателя или ограничивать их. Залогодатель может пользоваться имуществом. Исключением могут быть сделки, связанные с отчуждением недвижимости.

Целое предприятие может быть залогом только тогда, когда сумма долга составляет 50% и более от оценочной стоимости всего имущества. Срок предъявления требований по взысканию равен от одного года и более. Предположим, что некое предприятие было передано банку в ипотеку на 9 месяцев. Если предприятие не сможет оплатить долги, взыскание начнется не через 9 месяцев после подписания документа, а через 12. Долг предприятия можно взыскать только в судебном порядке.

Ипотека жилых домов и квартир

Ипотека жилых домов и квартир

Тринадцатая глава регулирует отношения ипотечного кредитования с залогом в виде дома или квартиры. Надо сказать, в данном случае действуют особые требования. Жилые дома, а также квартиры могут быть местом проживания не только самого залогодателя.

Стоит подчеркнуть, что невозможно заложить жилые помещения, которые являются муниципальной собственностью. Всегда нужно учитывать следующие моменты:

  • Если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, отчуждение потребует разрешения органов опеки;
  • Когда строится жилой дом, ипотека обеспечивается материалами, а также строительным оборудованием, а после того, как дом будет готов, он передается в залог;
  • Статья 77 закона предусматривает, что жилое помещение при покупке за кредитные средства становится залогом после того, как гражданин вступил в права собственника;
  • Если речь идет о военной ипотеке, жилье будет в залоге у самого кредитора и государственного органа, который погашает кредит.

Как видите, федеральный закон дает четкие ответы на вопросы об ипотеке. На сегодняшний день он является главным и единственным инструментом, регулирующим рынок ипотечных соглашений в стране. Документ постоянно дополняется и изменяется, реагируя на смену ситуации. Он дает возможность развивать жилищное строительство в России. Ипотечное законодательство привело к тому, что с каждым годом люди могут получить ипотеку гораздо проще и быстрее.

Последние изменения

В течение 20 лет закон претерпевал многочисленные изменения. На сегодняшний день редакция от 2016 года, которая вступила в силу 01.07.2017 с некоторыми изменениями, является наиболее актуальной. В 2016 году ипотечное кредитование оказалось под влиянием некоторых событий:

  • Законодательство наложило ограничения на размер неустойки, которая оплачивается, если кредит не погашается в срок. Ставка составляет 9,25%;
  • Сделки по недвижимости должны заверяться нотариусом, если недвижимость находится в собственности у нескольких лиц. Для продажи квартиры, разделенной на доли, теперь не достаточно заключить договор купли продажи, придется посетить нотариуса и оформить сделку по специальной форме;
  • Налог после продажи недвижимости рассчитывается по-другому. Срок владения недвижимостью, после которого владелец может быть освобожден от налога, вырос до 5 лет.
  • При военной ипотеке информация по договорам не учитывается в кредитной истории военного. Он не платит по кредиту, сумма оплачивается государством;
  • Теперь можно закладывать машино-места.

Изменения коснулись правил списания долга. Закон предусмотрел развитие страхования, которое позволит людям получать кредит с наименьшим первым взносом, сниженной ставкой по процентам и защитой на те случаи, когда обстоятельства заставляют человека отказаться от недвижимости, так как отсутствуют деньги на погашение кредита.

Размер ответственности страховщика по договору страхования составляет не больше 20% от стоимости квартиры. Страховая защита предусматривает защиту от убытков при получении кредитов в банке.

Комментарий к закону

Вы можете скачать текст федерального закона об ипотеке и комментарии к нему, они облегчат понимание важных моментов, описанных в статьях.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here