Этапы оформления документов для перепланировки нежилого помещения

Перепланировка

Перепланировка нежилого помещения производится обычно для ведения предпринимательства. Подобный шаг позволяет адаптировать объект под соответствующие функции. Однако внесение изменений в конструкцию нежилого помещения требует обязательного согласования с правовыми нормами.

Что такое перепланировка?

Перепланировка нежилого помещения — это изменение его конфигурации, технических параметров и иных аспектов, характеризующих объект. Данная процедура выполняется для адаптации здания под ведение бизнеса или иные цели.

Законодательное регулирование перепланировки нежилых помещений отражается в следующих положениях:

  • глава 4 ЖК РФ — правила переустройства и перепланировки жилого помещения;
  • статья 27 ЖК РФ — основания для отказа в перепланировке;
  • статья 29 ЖК РФ — последствия самовольного переустройства;
  • ст 7.21 КоАП — перечень нарушений при перепланировке и ответственность.

Данные положения относятся преимущественно к жилому фонду. Подчеркивается, что законодательство не предусматривает для нежилых помещений отдельных регулирующих норм.

Отдельные нормы и регуляторы могут устанавливаться на региональном и муниципальном уровне. С учетом данного аспекта по вопросам перепланировки помещений необходимо обращаться к местным нормам. Рекомендована также консультация с квалифицированным юристом.

Перепланировка нежилого помещения имеет два пути согласования в зависимости от объекта:

  • изменение конфигурации отдельно стоящего здания требует согласования с БТИ;
  • перепланировка помещений первого этажа многоквартирного дома требует согласования со всеми его жильцами.

Сами изменения могут отличаться по масштабности. Переустройство может включать как частичное изменение определенных параметров, так и полное перепрофилирование объекта недвижимости под нужды бизнеса.

Когда необходимо согласование?

Согласование перепланировки нежилых помещений требуется в следующих случаях:

  • возведение дополнительных стен или перегородок, значительно увеличивающих нагрузку на опоры;
  • изменение местоположения санитарных помещений — ванных, санузлов;
  • внесение изменений по вспомогательным конструкциям — лестницам, балконам, лоджиям, включая остекление последних;
  • изменение размеров оконных и дверных проемов, а также их размещение в несущих или межквартирных стенах;
  • монтаж производственного оборудования, подразумевающего значительное увеличение расхода воды или электричества;
  • изменение конструкции пола и увеличение нагрузки на несущие стены;
  • монтаж системы кондиционирования.

Также обращают внимание на перепланировку отдельно стоящих зданий. Таковая возможна только при согласовании с градостроительными нормами застройки.

Согласования на перепланировку не требуется, если:

  • проводилась лишь косметическая отделка, включающая перекраску, оштукатуривание, поклейку обоев;
  • санитарно-техническое оборудование менялось на соответствующее по размерам и габаритам, не меняющим местоположения соответствующих узлов;
  • работы касаются перепланировки встроенной мебели, не указанной в технической документации.

Подчеркивается, что незаконная перепланировка исключает свободное использование нежилого помещения. Владелец не может продать его, зарегистрировать, подарить или проводить иные операции.

Получение разрешения

Согласование и получение разрешения на перепланировку объекта недвижимости требует следующих действий:

  • разработка эскиза или полноценного проекта;
  • оформление разрешения на внесение технических изменений;
  • сбор всех документов;
  • подача заявки и оформление необходимой документации.

Отдельно выделяют нюансы перепланировки в многоквартирном доме. В данной ситуации необходимо письменное разрешение на изменения от всех жильцов. Данная бумага становится гарантией отсутствия претензий к дальнейшим работам и ведению бизнеса.

Для отдельного стоящего здания за разрешением обращаются в местную администрацию. В данном случае обращают внимание на местные нормы градостроения и порядок внесения изменений в существующие объекты недвижимости.

Этапы оформления

Поэтапное оформление документов на перепланировку нежилых помещений производится по следующим шагам:

  • оформление документации в БТИ — получение экспликации, поэтажного плана и сопутствующих актов;
  • разработка проекта с привлечением специалистов, имеющих соответствующие лицензии и разрешение;
  • согласование с органами местной администрации;
  • представление утвержденных документов в жилищную инспекцию;
  • получение разрешения на проведение работ по перепланировке;
  • выполнение необходимых работ по изменению конфигурации помещения в соответствии с утвержденным разрешением;
  • прием выполненной работы с подписанием акта о завершении перепланировки;
  • представление оформленного акта в БТИ, внесение актуальной информации в кадастровый паспорт, получение новых технических документов.

Следует учитывать, что отдельные этапы согласования могут отличаться в зависимости от региона и местных правовых норм. Спектр действий для жилых и нежилых помещений практически не имеет отличий.

Согласование действий

Помимо стандартных этапов оформления, согласование документации должно учитывать и решение определенных служб. Среди них выделены:

  • пожарный надзор;
  • санитарно-эпидемиологический контроль;
  • жилищная инспекция;
  • иные надзорные службы.

Необходимость обращения к ним обусловлена спецификой перепланировки. Особенно данный вопрос относится к многоквартирным домам, а также к зданиям, относящимся к историческим и архитектурным памятникам.

Стоимость согласования

Согласование работ по перепланировке требует не только оформления определенной документации, но и некоторых расходов. Внесение средств необходимо:

  • для разработки проекта;
  • на услуги экспертов для вынесения заключения;
  • для ремонтно-строительных работ;
  • на уплату госпошлины для внесения изменений в техническую документацию.

Стоимость отдельных аспектов может отличаться в зависимости от региона и компании, занимающейся проектами и строительством. Также существенным аспектом при расчете выделяют квадратуру нежилого помещения.

Необходимые документы

Для получения разрешающих перепланировку постановлений необходимо представить следующие документы:

  • заявление на разрешение;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на перестраиваемый объект недвижимости;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица или индивидуального предпринимателя;
  • согласие на перепланировку от управляющего зданием, а также соответствующие разрешения от надзорных органов;
  • документация из БТИ — планы этажей, копия техпаспорта и выписка из него;
  • проект перепланировки;
  • при изменении целевого назначения помещения предоставляются соответствующие разрешения;
  • договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий возмещение убытков в случае их нанесения в ходе проведения строительно-ремонтных работ.

Все представляемые документы должны формировать итоговую картину того, как будет выглядеть и функционировать помещение. При необходимости для разработки проекта привлекают независимых экспертов, особенно если планируется масштабное внесение изменений.

Принятие решения о перепланировке осуществляется в течение 30 дней с момента подачи документов. Постановление также согласовывается с органами надзора в зависимости от местоположения объекта недвижимости и объема работ.

Разработка проекта

Проект перепланировки

Проект перепланировки — ключевой документ, на основе которого оформляется разрешение на проведение соответствующих работ. Документ оформляется по следующим принципам:

  • первый лист — обложка с адресом объекта недвижимости и названием проекта;
  • содержание — отражает пошаговый процесс по внесению изменений;
  • разрешение на проведение работ, утвержденное главным инженером;
  • договор на реализацию проекта — соглашение, фиксирующее обязательность его выполнения;
  • пояснительная записка характеризует все здание в целом и отдельно его помещения;
  • приводится перечень инженерного оборудования, необходимого для работы над перепланировкой;
  • прописываются противопожарные требования, а также рекомендации по осуществлению работ и шумоизоляции;
  • приводится перечень правовых норм и актов, на основе которых составлялся проект.

С учетом представленных требований проект — это отдельный перечень актов и документов, отражающий планируемые изменения. Стоимость оформления напрямую зависит от предоставленного срока и квадратуры нежилого помещения.

По некоторым оценкам, изготовление проекта может обойтись в 25-30 тыс. рублей. При обращении в специализированную компанию и сжатых сроках данная сумма может вырасти до 100 тыс.

Вынесение вердикта

Собранные документы, включая проект и полученные разрешения, представляются в учреждения по работе с жилищным фондом или в БТИ. На обработку данных и согласование уходит до 30 дней. Однако при выявлении недочетов и ошибок процедура может затянуться.

Согласно правовым нормам, в перепланировке может быть отказано:

  • при отсутствии определенных документов или ненадлежащем их оформлении;
  • в случае обращения в органы, не обладающие соответствующей компетенцией;
  • при неправильном оформлении проекта.

Последний вариант — наиболее распространенная причина для отказа. В данном вопросе обращают внимание на ошибки составления, нарушение законодательных предписаний, несоблюдение пожарной безопасности и иных правовых норм.

В случае утверждения заявки оформляется разрешение на проведение работ по перепланировке нежилых помещений. С ним заявитель может приступать к переустройству. Также данный документ понадобится для последующего оформления внесенных изменений.

Акт перепланировки

Составление акта перепланировки нежилого помещения считается завершающим этапом в изменении объекта недвижимости. Документ оформляется с привлечением:

  • владельца здания или помещения;
  • балансодержателя здания, в ведении которого находится указанный объект недвижимости;
  • представителя организации, разработавшей проект перепланировки;
  • сотрудников организации, отвечающей за техническое обслуживание и эксплуатацию здания;
  • представителя пожарного надзора;
  • представителей строительной компании, проводившей работы по перепланировке.

В ходе осмотра нежилого помещения проверяются следующие аспекты:

  • соответствие выполненной работы утвержденному плану;
  • сохранение доступа к инженерным коммуникациям общего пользования;
  • корректное оформление актов на проведение скрытых работ;
  • правильно составленный журнал по выполненным работам.

Акт приемки составляется и подписывается в трех экземплярах. Один остается у собственника, другой направляется в БТИ, третий — в архив жилищной инспекции.

Ответственность за самовольную перепланировку

Самовольной перепланировкой признаются любые работы, требующие изменений в технической документации. Отсутствие согласования на соответствующие действия лишают владельца свободы распоряжаться объектом недвижимости — сдавать в аренду, продавать, дарить.

Нередко незаконность перепланировки обнаруживается на основе жалоб соседей. В этом случае вызываются представители СЭС, проводится проверка технической документации, выявляются нарушения.

Штраф за самовольное внесение изменений в конфигурацию здания или помещения зависит от масштабности работ и их инициатора. Физическое лицо выплачивает до 2,5 тыс. рублей, юридическое — от 300 тыс. до миллиона.

Ответственность за самовольную перепланировку не ограничивается штрафом. Владельца обязывают узаконить внесенные изменения или вернуть помещение в исходное состояние.

В первом случае процедура подразумевает общий порядок действий. Ключевым отличием выделяют многочисленные проверки и более длительный срок оформления. С учетом данного аспекта получение разрешения на перепланировку до ее проведения становится более простой и рекомендуемой процедурой.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here