Как без посредников самостоятельно продать квартиру?

Продажа квартир

Самостоятельная продажа квартиры представляет собой несложный, но достаточно длительный и трудоёмкий процесс. Многие предпочитают не тратить своё время и нервы и нанять риелтора. Впрочем, тут следует помнить, что они берут от трёх до шести процентов выручки, что может не устраивать некоторых продавцов. К тому же есть шанс попасть на недобросовестного посредника.

В данной статье мы рассмотрим, как самостоятельно продать недвижимость без посредников. А также укажем, на какие моменты следует обратить внимание и каких ошибок следует избегать.

Общий порядок действий

В первую очередь следует подготовить список необходимых документов. Подготовка всех необходимых бумаг представляет собой достаточно трудоёмкую и длительную процедуру. Поэтому лучше всего сделать это заранее, поскольку не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру. К тому же спешка может повлиять на юридическую чистоту сделки и привести к непредвиденным проблемам.

Как только документы будут готовы, следует придать жилплощади товарный вид и освободить её от проживающих лиц. Сделать это лучше заранее, поскольку жильцов все равно придется выписывать до продажи квартиры. К тому же свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

После подготовки документов и квартиры, следует оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости. Далее стоит перейти к поиску покупателя. Как только он будет найден, с ним следует заключить предварительный договор купли-продажи.

После заключения договора купли-продажи, происходит расчёт за квартиру и переоформление прав на нее. Как только эти процессы будут завершены, продавец и покупатель подписывают акт о передаче собственности. После этого, продавец, получает свои деньги, а покупатель получает полные права на владение недвижимостью.

Определение рыночной стоимости квартиры

Определение рыночной стоимости квартиры

Определение рыночной стоимости квартиры можно проводить как самостоятельно, так и с помощью профессионального оценщика. Причём помощь последнего нужна только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости.

При самостоятельной оценке собственности, в первую очередь следует учесть следующие факторы, влияющие на цену жилья:

  • Месторасположение квартиры играет большую роль в её цене. Естественно, наиболее ценной будет недвижимость в центре города. А стоимость жилплощади в спальных районах будет сильно зависеть от их удаленности от центра;
  • Инфраструктура является не менее важным фактором. Наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. может положительно повлиять на цену собственности. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене;
  • К техническим характеристикам, влияющим на цену, можно отнести этаж, на котором находится квартира, материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и так далее;
  • Тип дома и год постройки также влияет на цену собственности. Квартира в более старом доме может стоить дороже, чем в относительно новом;
  • Большую роль играет наличие капитального ремонта. Замена труб, проводки, окон и и прочих существенных узлов квартиры, ценится гораздо выше, чем новые обои;
  • Элементы инфраструктуры дома также влияют на стоимость. Наличие парковки, охраны и консьержа, облагороженная территория — все это несомненно увеличит цену недвижимости.

Как только вы определитесь с данными параметрами, вы можете заняться поиском похожих объектов. При этом лучше всего, если вы посетите пару из них под видом потенциального покупателя. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, можно приблизительно понять реальную стоимость своей недвижимости.

Также, для большей точности можно позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиентам. Естественно, такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения.

Подготовка пакета документов для продажи

Подготовка необходимых документов при продаже квартиры

Как мы уже говорили, подготовка документов является невероятно важной процедурой, от успеха которой будет зависеть скорость продажи квартиры, её цена и юридическая чистота сделки. Более того, неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры.

В список необходимых входят следующие документы:

  • Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или любой другой документ, подтверждающий право собственника на жилье;
  • Паспорта всех собственников квартиры, и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, проживающих в ней;
  • Кадастровый паспорт из БТИ и/или технический паспорт на недвижимость;
  • Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире;
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • Свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие на продажу жилплощади супруга/супруги. Данное согласие не требуется, если недвижимость не является по закону совместной собственностью супругов;
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

Стоит отметить, что выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженностей имеют достаточно короткий срок действия, поэтому их следует оформлять непосредственно перед продажей квартиры.

Помимо вышеуказанных бумаг, в определённых случаях при продаже недвижимости могут потребоваться дополнительные документы. Поэтому для того чтобы собрать полный комплект документов, лучше всего обратиться за консультацией к юристу или в регистрирующий орган. Они укажут на дополнительные бумаги, которые могут вам потребоваться и помогут проверить готовые документы на предмет ошибок.

Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Предпродажная подготовка жилья

Косметический ремонт квартиры

Не менее важным моментом в продаже квартиры является предпродажная подготовка жилья, также известная как «Home Staging» Данная процедура подразумевает придание жилплощади товарного вида. Неблагоприятное впечатление, которое производит жилплощадь, является одной из основных причин, по которым многие объекты могут продаваться годами.

Здесь в первую очередь стоит определиться, готовы ли вы вложиться в полноценный ремонт, или ограничитесь парой косметических штрихов. Вкладывая большие средства в ремонт продаваемой квартиры, вы рискуете тем, что вложение не окупится. С другой стороны, это может значительно повысить рыночную цену недвижимости и быстрее привлечь покупателя.

Учитывая, что не каждый может позволить себе полноценный ремонт, и эта процедура также может занять длительный промежуток времени, мы остановимся на простых косметических решениях, способных значительно повысить привлекательность квартиры:

  1. Очистить жилплощадь от ненужного хлама и лишней мебели. Особое внимание следует уделить очистке балкона. Чем просторней будет выглядеть квартира, тем привлекательней она будет для клиента.
  2. Проведите косметический ремонт. Здесь не нужно делать чего-то сверхъестественного. Достаточно замазать трещины, подклеить обои и побелить потолок. Также желательно заменить сломанные дверные ручки, розетки, выключатели. В квартире всё должно быть исправно. Это значительно повысит шанс жилья понравиться потенциальному покупателю.
  3. Провести генеральную уборку. Всё, что не относится к технике или элементам декора, лучше убрать. Особое внимание при уборке следует уделить кухне и санузлу.
  4. Поменять лампочки на более яркие. Хорошо освещённая квартира кажется гораздо уютнее и привлекательней.
  5. Проветрить помещение перед показом. Комната, пропитанная затхлым запахом плесени, точно оттолкнёт клиента. А вот нейтральный запах, или даже аромат кофе и цитрусов, наоборот оставляют положительные впечатления и ассоциации.

Поиск покупателя и презентация

Как только вы подготовите все необходимые документы, определитесь с ценой и приведёте квартиру в товарный вид, можно начать искать потенциальных покупателей. Для того чтобы найти покупателя на недвижимость без посредников, необходимо активно рекламировать свою недвижимость. Сделать это можно разместив объявление в газете, интернете или расклеив объявления в специально отведенных местах.

Наиболее популярным способом на сегодняшний день является размещение объявления в сети Интернет. На купли-продажи недвижимости специализируются несколько популярных сайтов, например, «Авито», «Домофонд», «Из рук в руки» и некоторые другие.

Описание в объявлении должно быть кратким, но ёмким. Объявление должно быть написано грамотным языком, не содержать «Капса» и лишней информации. Достаточно дать исчерпывающие характеристики квартиры и несколько фотографий жилплощади.

О том как проводить саму презентацию квартиры, можно узнать из этого видео:

Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи гарантирует, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а продавец не продаст ее кому-то другому. Предварительный договор можно составить в произвольной форме, главное чтобы документ позволял идентифицировать стороны договора. Это означает, что бумага должна содержать паспортные данные или юридические реквизиты обеих сторон, их адреса, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумму аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Зачастую, стороны договариваются о выплате задатка или аванса за квартиру. При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что понятия «аванс» и «задаток» не являются взаимозаменяемыми. Поэтому, при составлении предварительного договора очень важно использовать правильную терминологию.

Если продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю. В свою очередь, внесение задатка, подразумевает штрафные санкции при одностороннем отказе от сделки. Так, если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Расчеты за квартиру

Расчёт за квартиру

Расчёт за недвижимость можно проводить как в момент заключения сделки, так и во время подписания акта приема-передачи квартиры. Причём допускается как оплата наличными, так и безналичным методом. Наиболее безопасным методом передачи денег является расчет за жилплощадь через депозитарную банковскую ячейку. Подобный метод гарантирует, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Суть расчёта через банковскую ячейку заключается в том, что под присмотром банковского сотрудника, покупатель вносит деньги в банковскую ячейку. Продавец может пересчитать деньги и даже проверить их подлинность. После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

Как только сделка будет оформлена, и права на собственность квартиры перейдут к покупателю, продавец сможет получить деньги в банке.

Заключение окончательного договора и регистрация прав

Как только покупатель совершит расчёт за квартиру, останется только зарегистрировать его право собственности на квартиру. В сделке купли-продажи квартиры регистрации подлежит только переход права собственности, в соответствии с обязательствами сторон по Договору купли-продажи.

Регистрация перехода права собственности на квартиру на имя покупателя представляет собой только внесение сведений в единую базу данных Росреестра о новых правах собственности на недвижимость. Именно эта запись в реестре ЕГРП и является единственным доказательством существования этих прав.

Совершить данную процедуру можно в центре МФЦ. Там сотрудник подскажет вам необходимые документы и поможет заполнить бланк. Сама регистрация проходит в течение недели и требует оплаты стандартной пошлины — две тысячи рублей.

Передача квартиры и денег

Передача ключей от квартиры

Завершающим этапом продажи жилплощади является ее передача новому собственнику. Передача сопровождается подписанием акта приема-передачи квартиры. Акт составляется в двух экземплярах, а если в сделке участвует банк, то необходимо составить три экземпляра. Как только акт будет подписан, все права и вся ответственность за жилье переходит к покупателю. В свою очередь, продавец может получить деньги за недвижимость из банковской ячейки.

На этом продажу квартиры можно считать завершённой.

Основные ошибки

Самостоятельная продажа квартиры не является чем-то невероятно сложным. Да, эта процедура может занять уйму времени, но каждый может продать свою квартиру сам, не прибегая к помощи риэлтера или агента по недвижимости. Впрочем, стоит помнить, что есть целый ряд моментов, в которых можно ошибиться.

Ниже мы рассмотрим семь самых распространённых ошибок, совершаемых при самостоятельной продаже квартиры:

  • Переоценка собственности. Хозяева недвижимости часто переоценивают стоимость своего жилья и из-за этого, на падающем рынке недвижимости, можно упустить своевременную возможность продажи. Поэтому необходимо тщательно провести исследование цен квартиры.
  • Плохая реклама. Наиболее частыми ошибками здесь являются неинформативные фотографии жилплощади, недоработанная текстовая часть объявления или, наоборот, пересыщенная ненужными сведениями, а также ограниченный список рекламных площадок. Из-за плохой рекламы продажа хорошей квартиры может несправедливо затянуться на долгие месяцы.
  • Негативный посыл во время звонков. Продавец не всегда охотно разговаривает и не готов быстро договориться о показе квартиры. Это формирует определенный негативный посыл потенциальному покупателю. Отношения становятся напряженными уже на этапе общения по телефону, что усложняет будущие переговоры.
  • Неправильная тактика при показе квартиры. Не стоит быть слишком услужливым и наоборот, слишком негативным. Важно соблюдать нейтральность при показе недвижимости. Иначе продажа может затянуться на долгие месяцы.
  • Невнимательность при составлении предварительного договора и выплате аванса. При заключении данных договоров, необходимо быть предельно внимательными и не пускать всё на самотёк. В зависимости от конкретной ситуации, необходимо индивидуально все согласовать в авансовом соглашении. Тогда сделка будет проходить гладко, как по нотам.
  • Невнимательность при заключении окончательной сделки. Опять же, ошибок может быть уйма, однако наиболее опасными являются ошибки в составлении договора аренды сейфа и аккредитации. Ошибки в этих документах приводят к тому, что продавец после продажи жилплощади лишается возможности получить самостоятельный доступ к собственным деньгам.
  • Невнимательность при подписании акта о передачи квартиры. Акт приема-передачи должен быть составлен и подписан сторонами согласно договору купли-продажи недвижимости. Продавцу он необходим, чтобы избежать в будущем необоснованных претензий со стороны покупателя по любым бытовым вопросам, касающимся проданной квартиры.

В заключении стоит сказать, что при продаже квартиры следует быть предельно внимательным, тщательно изучить рынок недвижимости, а также настроиться на позитивную волну общения с покупателями.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here