Договор аренды квартиры: образец, бланк

В современном мире не у всех есть средства, чтобы приобрести собственную квартиру. К счастью, есть распространенная альтернатива — аренда. Большинство молодых семей предпочитает снимать квартиры. Но для этого нужно составить с владельцем договор аренды квартиры. О том, как оформить этот документ — далее в статье.

Как составить договор сдачи недвижимости в аренду?

Сразу следует оговориться, что формулировка «аренда» в случае физического лица не совсем верная. Если человек хочет снять квартиру, то он оформляет с владельцем договор найма. Договора аренды более актуальны для юридических лиц, которые хотят, как правило, использовать помещение в коммерческих целях.

Чтобы снять помещение для торговли или производства, оно должно быть зарегистрировано как коммерческая недвижимость. Если подходящие варианты отсутствуют, арендатор может договориться с владельцем об изменении назначения помещения. Другого варианта нет. Попытка вести коммерческую деятельность в жилом помещении преследуется по закону.

В отношении жилого помещения следует учитывать наличие более чем одного владельца недвижимости (при долевом разделении жилой недвижимости). Тогда для аренды помещения потребуется подтверждение от всех, вне зависимости от их размера доли в квартире.

Есть три варианта, когда возможен съем квартиры с двумя и более владельцами:

• Наличие согласия от всех владельцев;
• Заключение одним из совладельцев с остальными договора доверенности;
• Присутствие всех собственников помещения при подписании договора.

Если на территории жилплощади зарегистрированы другие лица, не являющиеся собственниками, они тоже предоставляют письменное согласие. Это делается, в том числе, и для соблюдения прав лица, снимающего квартиру. В противном случае его могут выселить на правах жильцов-совладельцев, и ему придется срочно искать жилье.

Наниматель также должен предоставить паспорт. Если он планирует проживать не один, то потребуются паспорта остальных сожителей.

Виды договора аренды квартиры

Теперь следует рассмотреть все подвиды договора аренды квартиры. В зависимости от особенностей документа может меняться и его оформление, и условия для сторон соглашения.

Существует и типовой договор (описание — ниже в статье), а в списке указаны подвиды и вариации документа.

Выделяют следующие подвиды договоров аренды квартиры:

• С правом выкупа;
• С мебелью и оборудованием и с приложениями в виде акта описи имущества и оборудования;
• Краткий;
• Краткосрочный;
• Долгосрочный;
• На аренду только одной комнаты.

С правом выкупа

Если арендатор поселяется с планами на долгосрочное проживание, он может обсудить с владельцем помещения перспективу выкупа. Если последний соглашается, то в договор вносится соответствующая поправка.

Как правило, система работает таким образом — озвучивается сумма выплаты и распределяется на определенный период (по аналогии с кредитом). При этом арендатор должен выплачивать и ежемесячные взносы.

По истечении указанного срока выплат и выполнения арендатором всех финансовых обязательств квартира переходит ему.

С мебелью и оборудованием

Не у всех есть время и средства приобретать новую мебель в арендуемое жилье. Поэтому они предпочитают снимать уже обставленную квартиру. Как правило, стоимость такого варианта несколько выше. При этом к договору должна прилагаться бумага с полной описью сдаваемого с помещением имущества.

Краткий

Когда арендатор планирует недолговременное проживание в съемной квартире, он может заключить с владельцем краткий вариант договора. В нем содержится минимум информации, необходимой для действия соглашения. Дополнительные пункты, вроде долговременных гарантий и возможности выкупа квартиры, отсутствуют.

Краткосрочный

Почти аналогичен краткому, с различием в том, что краткосрочный всегда действует в течение непродолжительного периода (до полугода), а краткий может действовать долгое время. Распространен среди лиц, которые должны по работе много путешествовать, задерживаясь на одном месте на непродолжительный срок.

Долгосрочный

Заключается на продолжительный период времени. Часто включает пункт о найме с правом выкупа. Это возможно за счет длительного проживания в снимаемой квартире. Данный вид документа распространен среди молодых семей.

На аренду одной комнаты

Заключение такого вида договора аренды среди студентов — основная альтернатива студенческому общежитию. Да, это выходит дороже, но комфортабельнее, и без ограничений, которые накладывает общежитие (хотя многое зависит от хозяев).

Главная особенность — арендатор получает во владение не всю квартиру, а именно одну конкретную комнату (с правом пользоваться кухней и санузлом).

Содержание типового договора аренды жилья

Все вышеперечисленные виды договора аренды жилья, хоть и имеют различия, в основе — одинаковы. Ключевые пункты в этих документах одни. Поэтому рекомендуется рассмотреть, что включает типовой, простой договор аренды квартиры.

Список пунктов и составляющих документа:

• Предмет договора;
• Права и обязанности наймодателя и квартиросъемщика (два отдельных пункта);
• Платежи, порядок расчетов и общая сумма выплат;
• Ответственность участников соглашения;
• Условия прекращения действия соглашения;
• Дополнительные условия;
• Заключение;
• Реквизиты наймодателя и квартиросъемщика;
• Подписи участников договора аренды квартиры.

Теперь — подробное описание пунктов.

Предмет договора

Предмет договора аренды квартиры — изолированное жилое помещение, которое полностью соответствует требованиям жилищного законодательства. Критерии «пригодности» описываются в статье 673 Гражданского Кодекса РФ.

Также помещение должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Чтобы это подтвердить, арендодатель предоставляет арендатору правоустанавливающие документы на жилое помещение.

Права и обязанности наймодателя

Арендодатель, передавая квартиру во временное владение другому физическому лицу, обладает рядом прав и обязанностей. Как правило, они все указываются в договоре аренды жилого помещения.

Обязанности:

• Передать арендатору квартиру во владение не позднее пяти дней после оформления договора;
• Не производить отчуждение жилплощади в течение срока действия договора.

Участвовать в осуществлении ремонтных работ в помещении, если в них есть необходимость (это включает и капитальный ремонт, но о нем нужно уведомить за 3 месяца).

Права:

• Своевременно получать указанную в договоре оплату;
• Требовать от нанимателя соблюдения его обязанностей.

Права и обязанности квартиросъемщика

В свою очередь, наниматель также обладает рядом прав и обязанностей. Это рассматривается как в жилищном законодательстве, так и в договоре аренды квартиры.

Обязанности:

• Использовать помещение надлежащим образом. Это включает соблюдение целостности имущества и самой жилплощади;
• Своевременно вносить плату за жилье и оплачивать все сопутствующие услуги;
• Вовремя ставить наймодателя в известность о необходимости изменения условий договора.

Кроме того, наймодатель несет ответственность за всех лиц, которые заселились в помещение вместе с ним. Наличие или отсутствие родственных связей на факт ответственности не влияет.

Права:

• Вселять других лиц на арендуемую территорию (при условии информирования владельца жилплощади);
• Сдавать всю арендуемую жилплощадь или ее часть в поднаем;
• Допускать временное проживание третьих лиц;
• Осуществлять замену или обмен занимаемого помещения.

Требовать от владельца квартиры своевременного проведения капитального ремонта помещения и предоставления качественных коммунальных услуг.

Важно учитывать, что наниматель не имеет права осуществлять любые действия по перепланировке помещения, не согласовав их с наймодателем.

Платежи и порядок расчетов

По мнению большинства, самый важный из пунктов. Именно в нем указывается сумма оплаты и порядок расчетов с арендодателем.

При отсутствии дополнительных условий, деньги вносятся раз в месяц. Оплата 2-3 месячного периода или залог возможны только в том случае, если соответствующие пункты присутствуют в договоре.

Также в документ вносится информация о допустимом повышении ежемесячной оплаты. При стандартных условиях это составляет 10% от первоначальной стоимости, не чаще одного раза в год. Но законодательные нормы отсутствуют, поэтому решение вопроса остается на усмотрение сторон.

При отсутствии пункта о повышении арендной платы, арендодатель по-прежнему обладает правом ее увеличить. Но это право действительно не чаще раза в год и только после отправки арендатору соответствующего уведомления. Если тот не согласен с новыми условиями, он имеет право расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

Часто составляется договор с обязательным депозитом. Это означает, что наниматель должен внести на счет наймодателя определенную сумму для покрытия возможного ущерба помещению. Это весьма актуально при получении квартиры уже с мебелью.

Ответственность сторон

Взаимная ответственность участников договора аренды квартиры составляется, во многом, из их прав и обязанностей, описанных ранее. Но есть и общие моменты, которые попадают под характеристику взаимной ответственности.

Первое — соблюдение всех сроков, указанных в договоре. Оплата, предоставление помещения, капитальный ремонт — любое действие должно осуществляться своевременно.

Второе — соблюдение прав противоположной стороны соглашения.

Третье — своевременное уведомление о расторжении договора аренды квартиры в одностороннем порядке.

Прекращение договора

Также необходимо рассмотреть, при каких условиях происходит прекращение договора аренды квартиры.

Первый случай — истечение срока действия договора. Неважно, действует он месяц или 5 лет. Когда истекает период действия документа, его можно или прекратить или, при обоюдном согласии, продлить.

Второй случай — досрочное прекращение договора.

Происходит при следующих условиях:

• По обоюдному соглашению. Инициатива может исходить от любой из сторон.
• В судебном порядке. Разбирательство может быть инициировано как арендатором, так и арендодателем. Основания описаны в ГК РФ, и включают:
  • Для арендодателя:
    • небрежное отношение арендатора к помещению и сданному имуществу;
    • крупная и регулярная просрочка выплат;
  • Для арендатора:
    • попытка выселения без своевременного уведомления в письменной форме;
    • изменение условий соглашения (например, повышение оплаты) без уведомления и с нарушением оснований и сроков, описанных в ГК РФ;
• По инициативе любой из сторон, в соответствии с условиями договора аренды квартиры.

Также стоит рассмотреть особенности возврата депозита при расторжении договора.

Страховой депозит, как уже упоминалось ранее, предназначен для покрытия возможного ущерба помещению и сдаваемому имуществу. Кроме того, он может использоваться для погашения определенного количества месячных выплат (обычно 1-2, не более).

Но каким образом он возвращается? Как правило, после прекращения действия договора и выполнения всех финансовых обязательств, владелец помещения обязан вернуть внесенную депозитную сумму. Но некоторые недобросовестные арендодатели стараются удержать депозит. И если пункт о его возврате отсутствует в договоре, с получением денег могут возникнуть проблемы.

Также лучше не «привязывать» возврат депозита к конкретному условию или обстоятельствам. Если они не наступят, то владелец жилой недвижимости по закону имеет право сохранить средства с депозита у себя.

Дополнительные условия

При оформлении договора аренды квартиры под дополнительными условиями обычно подразумеваются пункты, не обязательные для включения, и вводимые конкретными участниками соглашения. С юридической точки зрения эти пункты называются случайными условиями, но термин «дополнительные» более распространен.

Обычно дополнительные условия включают:

• допустимые причины изменения договора;
• варианты повышения аренды;
• заселение с детьми;
• заселение с животными или без них;
• допустимые причины отсрочек по выплатам и т. д.

Заключение

Предпоследний пункт соглашения указывает срок действия, условия его пролонгации и обсуждения разногласий. Дополнительно указывается необходимость оформления документа в двух экземплярах с равной юридической силой.

Также в заключительной части документа обрисовывается состояние объекта на момент передачи в эксплуатацию. Это включает наличие/отсутствие ремонта, состояние мебели, санузла и других важных составляющих.

Реквизиты сторон участников сделки

Важная составляющая договора аренды квартиры — персональные и контактные данные арендатора и арендодателя.

Это включает:

• ФИО;
• возраст;
• гражданство;
• прописку;
• номер телефона;
• адрес электронной почты (опционально).

Подписи и дата

Наконец, когда весь договор аренды квартиры заполнен, с ним нужно еще один раз ознакомиться. Если вся внесенная информация соответствует действительности и стороны удовлетворены внесенными условиями — можно вносить дату составления документа и подписывать его.

В большинстве случаев оформляется хотя бы два экземпляра договора (по одному арендатору и арендодателю) — подписи должны стоять на каждом.

Чем отличается краткий договор аренды жилья?

Главная особенность стандартной краткой формы договора аренды жилой недвижимости — это узкая направленность. С его помощью можно снимать помещение только с целью проживания. Осуществлять на этой площади коммерческую деятельность запрещено законом.

Также в кратком договоре аренды квартиры присутствуют только основные пункты документа. Список включает:

1. Предмет договора.
2. Обязанности и права наймодателя.
3. Обязанности и права нанимателя.
4. Платежи и порядок расчетов.
5. Ответственность сторон.
6. Заключительные положения.
7. Особые условия.
8. Адреса сторон.
9. Дата и подписи.

Договор с приложениями

Документ, к которому прилагается акт описи имущества и подробное перечисление ключевых моментов, обычно называется договором аренды квартиры с приложениями.

Приложения составляются со следующими целями:

• Детальное описание принципиально важных пунктов договора.
• Для внесения изменений и дополнений в текст основного документа.
• Для осуществления функций отдельного документа (акт описи имущества, приемки-передачи квартиры и т. п.).

По стандартным правилам, приложение к договору аренды квартиры составляется одновременно с основным документом. Дополнительное соглашение (также относится к приложениям) может составляться позже.

Основные виды приложений:

• акт описи имущества;
• акт приема-передачи квартиры;
• график платежей;
• допсоглашение о продлении или прекращении действия договора аренды квартиры;
• расписка, подтверждающая получение средств.

Приложения оформляются в письменной форме. Каждое нужно приложить отдельно и пронумеровать. Ограничения на число приложений нет и дополнительная регистрация не требуется, если они составляются одновременно с основным документом. Дополнительные соглашения, составляемые позже, регистрируются отдельно.

Порядок регистрации договора аренды квартиры

Вопрос регистрации данного документа спорный. При стандартных условиях, когда одно физическое лицо снимает помещение у другого — обращение в Росреестр необязательно. Наличие подписанного договора с печатями достаточно.

Но есть и исключения:

• При аренде жилой недвижимости на продолжительный период (не менее 1 года).
• В соглашении один или оба участника являются юридическими лицами.

Для регистрации договора требуются определенные документы. Перечень включает:

• Заявление. Может подаваться любой из сторон. Типовая форма отсутствует.
• Квитанцию об оплате регистрации. Для ее получения нужно сначала обратиться в Росреестр, получить соответствующий бланк, заполнить его и обратиться в банк.
• Оригинал договора аренды квартиры.
• Пояснение к архитектурному проекту (экспликация) и поэтажный план жилого помещения.
• Для физических лиц — удостоверение личности (паспорт).
• Для юридических лиц — учредительные документы организации.

С этим документом нужно обратиться в Росреестр. Сотрудник ведомства проверит полученный перечень и, если все оформлено правильно, внесет соответствующую запись в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Подавать документы может любой из участников сделки или доверенное лицо (при наличии доверенности).

Законодательно лицо, которое должно платить за регистрацию, не указывается. Обычно стоимость разделяется на равные части, поскольку и арендатор и арендодатель заинтересованы в успешности регистрации жилой недвижимости.

Образцы и бланки (заполнить онлайн и распечатать)

Здесь можно скачать существующие бланки договоров аренды квартиры.